Кризис жилищным стройкам не помеха 

В настоящее время федеральный и региональный бюджеты, по словам президента Российского Союза строителей Владимира Яковлева, находятся в критическом состоянии. Тем не менее, вопреки законам здравого смысла, они продолжают сохранять социальную направленность, доход от которой минимален. Доля же инфраструктурных проектов в бюджетах составляет менее 40%. Сокращаются в кризис и капитальные вложения.

Но несмотря на это за последние девять месяцев 2014 года прирост ввода жилья в эксплуатацию по стране составил 48,2 млн кв. метров. До конца года ожидается, что этот показатель составит 71 млн кв. метров. «Никогда еще не было, чтобы такой объем объектов был сдан за девять месяцев. Ведь обычно пик ввода в эксплуатацию приходится на ноябрь—декабрь», — заметил Владимир Яковлев.

В Петербурге на конец сентября было введено в эксплуатацию 2 млн 100 тыс. кв. метров жилья, что составляет порядка 35 тыс. квартир. Как отметил председатель городского комитета по строительству Михаил Демиденко, к концу года ожидается, что ввод в эксплуатацию составит три млн кв. метров жилья. «Это будет нашим ответом санкциям», — подчеркнул он. Кроме того, за текущий год Смольный намерен реализовать на торгах ряд земельных участков, рассчитанных на возведение более 300 тыс. кв. метров жилья. Городу эти сделки должны принести около 3,5 млрд рублей.

Столь высокие темпы строительства вполне оправдываются существующими показателями спроса на жилье. 75% всех покупателей квартир в новостройках, по словам Михаила Демиденко, — это сами петербуржцы, которые стремятся улучшить свои жилищные условия. При средней стоимости квадратного метра жилья от 41 до 50 тыс. рублей на момент ввода домов в эксплуатацию уже 90% квартир оказываются распроданными.

По словам директора по маркетингу застройщика ЖК «Триумф Парк» Mirland Development Corporation Елены Валуевой, снижения спроса на жилье пока не замечается. «Скорее можно говорить о том, что сейчас рынок скорректировался после весеннего ажиотажа и вошел в свое привычное русло, — подчеркнула она. — Зафиксирован спад продаж по отношению к аномально высокой активности I квартала 2014 года. Но это скорее не спад как таковой, а возвращение в нормальное рабочее русло». Аналогичные оценки нынешнему состоянию строительного рынка Петербурга дает и директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. По ее словам, панических настроений в отрасли сейчас нет, но наблюдается определенное сокращение спроса на жилье в сравнении с началом года, когда граждане были обеспокоены сохранением своих сбережений и стремились вкладывать их в недвижимость. Но в целом в сравнении с прошлым годом сейчас можно говорить о росте продаж.

«За этот год нам не удалось нигде создать неразрешимых проблем или препятствий, что очень хорошо сказалось на развитии строительного комплекса Петербурга, — подчеркнул господин Демиденко. — Сейчас инвесторы делают ставки не только на жилье как на источник доходов, но и на развитие социальной инфраструктуры». Так, на сегодняшний день за счет средств инвесторов в Петербурге было построено четыре школы и восемь детсадов. А до конца года должны быть введены в эксплуатацию еще одно общеобразовательное и одно дошкольное учреждения. То есть объем вложенных девелоперами средств в социальную инфраструктуру составит пять млрд рублей.

Часть этих средств им будет возмещена за счет выкупа объектов правительством Петербурга. Однако ряд социальных объектов будет передан городу на безвозмездной основе. «Конечно, такие подарки городу могут делать далеко не все застройщики, а только самые крупные, — отметил Михаил Демиденко. — Отдельно здесь хотелось бы выделить ЛСР, ЗАО „Балтийская жемчужина“, Lemminkainen Rus и Setl Sity. Они понимают, если город не может построить социальную инфраструктуру, то лучше вложить в нее свои средства, что сделает их жилые комплексы более привлекательными».

Сам же комитет по строительству в этом году также старается не отставать от бизнес-коллег и наращивать темпы освоения своего бюджета. За три квартала ведомство исполнило бюджет на 56%, в то время как за весь прошлый год этот показатель составил 60%. Таким образом, до конца текущего года комитет по строительству рассчитывает выполнить план на 92–93%. «Такие результаты могут быть достигнуты благодаря тому, что мы вовремя нашли допущенные ранее ошибки и исправили их», — заметил глава ведомства.

В идеале для того чтобы показатели исполнения бюджета у комитета по строительству были 100%, нужно изменить процедуру закупок подрядных работ. По словам Михаила Демиденко, существующий в настоящее время принцип демпинга цен при госзакупках наносит существенный урон качеству выполняемых работ, а также самим игрокам строительного рынка.

При составлении сметы в стоимость закупки включается не только рыночная цена на услуги, но и средства на модернизацию производственных мощностей подрядчиков. Снижение цены в ходе торгов лишает строителей возможности не только качественно выполнить работы по госзаказу, но и повысить эффективность собственной работы. В связи с этим Михаил Демиденко намерен через Союз строительных объединений и организаций лоббировать поправки в федеральное законодательство, чтобы закупка государственных услуг осуществлялась не посредством торгов, а через аукцион на повышение цены. Это позволит вести бюджетную стройку по реальной цене и с хорошим качеством. А сумма, превысившая сметную стоимость работ, на время их выполнения будет служить залогом, который Смольный вернет подрядчику после сдачи объекта.

Однако несовершенство законодательства о госзакупках является далеко не единственным больным местом строительной отрасли. Так, по словам Владимира Яковлева, у ряда застройщиков есть проблемы с выполнением своих обязательств перед дольщиками. «Часто страховые компании не хотят заниматься страхованием ответственности застройщиков, ведь для этого они должны соответствовать ряду очень жестких требований, — пояснил господин Яковлев. — Из ста существующих в России страховых компаний только 30 могут страховать ответственность застройщиков, а по факту этим занимаются не более десяти фирм. Банки также не хотят давать поручительства за застройщиков, говоря о том, что это более рискованно, чем даже ипотечное кредитование дольщиков. Еще у застройщиков часто не хватает собственных оборотных средств для реализации проектов. Но получить кредит им также сложно».

В конечном счете жертвами этих перипетий становятся граждане. В Петербурге на сегодняшний день насчитывается порядка 11 тыс. обманутых дольщиков, решать проблемы которых приходится Смольному. За этот год правительство города ввело в эксплуатацию 16 проблемных объектов и рассчитывает сдать еще восемь долгостроев до конца декабря. В частности, речь идет о завершении строительства жилых комплексов «Премьер Палас» на Пионерской улице, 50, «Граф Орлов» на Московском проспекте, 181, и «Империал» на Киевской улице, 3, от «Л1», ЖК «Ленинградские вечера» в районе пересечения Мебельной и Туристской улиц от «ЛенСпецСтроя» и ЖК «Славбург» на пересечении проспекта Славы и Софийской улицы от ЖСК «Славбург-51».

Таким образом, можно сказать, что на сегодняшний день основными сдерживающими факторами строительной отрасли являются высокий уровень налогов, недобросовестная конкуренция и неплатежеспособность застройщиков. Нельзя не заметить, что из этого списка выпали еще в прошлом году активно обсуждаемые административные барьеры. «По снижению административных барьеров сейчас ситуация улучшается, — заметил Владимир Яковлев. — Во многих регионах строители говорят о том, что за прошедший год хуже уж точно не стало. А 79% всех строительных организаций оценивают ситуацию в стране как удовлетворительную».

Очевидно кризисный следующий год, по мнению экспертов, не должен существенно ухудшить эту динамику. Правительство Петербурга рассчитывает, что городу удастся превысить установленную Минэкономразвития планку по вводу жилья в 2,7 кв. метров. Также Смольный намерен завершить строительство еще 17 проблемных объектов и выставить на торги участки под жилищное строительство на сумму в 4–4,5 млрд рублей.

Сами девелоперы рассчитывают, что критичного падения рынка жилищного строительства в следующем году ждать не стоит. Однако можно предположить, что из-за роста кредитных ставок пострадают масштабные проекты комплексного освоения территорий, которые требуют значительных финансовых затрат, а также те стройки, которые находятся на окраине города, где большая конкуренция и также большие проблемы с развитием инфраструктуры.