Новый налог на недвижимость: чего ждать собственникам? 

К сожалению, существующие методы определения кадастровой стоимости абсолютно непрозрачны. Единственный документ, который регламентирует вопросы оценки, — это приказ Министерства экономического развития РФ № 358 «Об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости» от 3 ноября 2006-го. Но этот нормативный акт устанавливает общие правила проведения кадастровой оценки — конкретика же оставлена на усмотрение самих оценщиков.

По факту, стоимость конкретного объекта определяют не на основании его индивидуальных характеристик, а методом сравнения однородных объектов недвижимости — так называемой статистической модели. Для ее построения используют данные рынка: анализируют структуру спроса, цену сделок и предложений, арендные ставки.

Но рынок недвижимости непрозрачен: к примеру, реальная цена сделки может отличаться в пять-шесть раз от той, которая указана в договоре купли-продажи. Потому получить достоверную информацию, на основе которой можно бы было построить реальную статистическую модель, практически невозможно. Другими словами, кадастровая оценка дает лишь приблизительное представление о стоимости объекта.

Приведу пример — кадастровая оценка квартиры площадью 67 кв. метров в центре Петербурга составляет 2,7 млн рублей. Рыночная цена такого объекта — более пяти млн рублей. Но есть и обратные примеры, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. Все это подтверждает хаотичность методики определения кадастровой оценки, которая является ничем иным, как «средней температурой по больнице». По сути, законодатели загнали себя в смысловой тупик, патовую ситуацию, найти выход из которой будет затруднительно.

Возможно, имеет смысл учесть опыт развитых стран, где налог уплачивается исходя из стоимости проданного объекта. А во избежание злоупотреблений с ценой сделки ее проведение всегда контролирует юрист или нотариус. Такая схема позволяет без труда определить сумму налога — исходя из реальной стоимости объекта, определенной рынком.

Новый закон устанавливает базовую величину оплаты налога в размере 0,1% от оценки помещения. Максимальное значение — 0,3% — может быть принято субъектом РФ. Но даже если в Петербурге установят такой коэффициент, ежегодная ставка налога для среднестатистической двухкомнатной квартиры составит порядка восьми тыс. рублей. Что на самом деле не критично.

К тому же отпугнуть с рынка недвижимости высоким налогом можно разве что крупных инвестиционных покупателей, чаще всего иностранцев. Но они не вкладываются в жилую недвижимость России. Отечественные инвесторы, как и собственники жилья экономкласса, банально перестают платить налог, если считают его завышенным. Выселить собственника из квартиры невозможно, если его жилье единственное, — это требование 446-й статьи Гражданского процессуального кодекса РФ.