Как превратить пустующие бизнес-центры в обитаемые 

В ближайшее время на улице Тельмана начнется строительство высотного бизнес-центра, площадь которого, по разным оценкам, составит 52-60 тысяч квадратных метров. Между тем, в Петербурге пустует 250 тысяч квадратных метров офисных помещений. «Карповка» узнала, почему бизнес-центры могут быть невостребованными и как можно повысить их популярность среди арендаторов.

Непечальная статистика Петербурга

По оценкам агентства недвижимости Knight Frank St Petersburg, в действующих бизнес-центрах Петербурга по итогам 2015 года осталось свободными 254 тысячи квадратных метра офисных помещений. Для сравнения, это чуть больше площади всех залов Эрмитажа. Более двух третей пустующих помещений приходится на БЦ класса В. Трудности возникли у тех бизнес-центров, где характеристики и местоположение здания не соответствуют цене, отметили специалисты.

Офисные помещения условно принято разделять на четыре класса. Класс А: центр города или рядом, новое здание, современные материалы и развитая инфраструктура, большая полезная площадь, климат-контроль, видеонаблюдение. Класс В: удобная транспортная доступность, новое здание или старое с полным капремонтом, недорогая, но качественная отделка. Класс С: расположение не имеет значения, старое здание, часто без реконструкции, минимальная инфраструктура, нет стандартов по планировки и отделке. Остальные — класс D.

Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге, отметила, что в БЦ класса А на конец прошлого года пустовало 15% площадей, примерно по 10% — в комплексах класса В+ и В, чуть меньше — класса С. Показатели опрошенных специалистов немного отличаются в ту или иную сторону, но все приходят к выводу, что по сравнению с 2014 годом свободных площадей в БЦ высшего класса стало меньше, а в БЦ среднего — больше.

По мнению госпожи Скаландис, невостребованных бизнес-центров в Петербурге сегодня нет: все объекты пользуются спросом. В компании JLL в Петербурге утверждают, что полностью невостребованные БЦ есть, но их не так много. Больше половины свободных площадей имеют 23 бизнес-центра города из 380. По их статистике, в 2010 году ситуация на рынке была хуже: пустовала треть помещений класса А и почти четверть — В.

— Ситуация в Петербурге не такая печальная, как в Москве: доля убыточных, недогруженных объектов не велика, — считает руководитель агентства nostrategy.ru Андрей Волков. — В худшей ситуации оказались те, кто сдал объекты в 2014—2016 годах, а также те, управляющие компании которых не захотели сохранить или снизить арендные ставки. Многие компании ужались и переехали. Самая выигрышная позиция у тех, кто строился под конкретного заказчика.

Причины необитаемости

Однозначно объяснить причины «необитаемости» офисных центров специалисты не берутся, так как двух одинаковых объектов не бывает, везде своя специфика. Среди возможных причин Наталья Скаландис выделяет непрофессионализм и нелояльность управляющей компании, плохую инфраструктуру и отсутствие дополнительных сервисов. Она добавляет, что арендаторы стали более требовательными, поэтому собственник не может заполнить БЦ, не прилагая усилий.

— Наиболее привлекательными районами сегодня являются Петроградский, Фрунзенский, Красногвардейский, Адмиралтейский и Василеостровский районы, — продолжает управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге Наталья Скаландис. — Районы с высоким уровнем вакансии: Московский, Центральный и Приморский. Если говорить о планировке, то в последнее время компании выбирают open space с зонированием на тихую и громкую зоны.

— Нельзя говорить, что те или иные районы непривлекательны: в Московском и Центральном районах наибольшая вакантность, но они же и самые востребованные, — спорит Владислав Фадеев. — Объекты могут быть невостребованными из-за юридических проблем или собственника, который не определился с его судьбой. Например, «Осло-Марин», «Формида» и другие.

Часть собственников ожидают своего клиента, так как ориентируются на аренду или продажу здания одной крупной компании, полагает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. Среди таких объектов он называет четвертую очередь «Парадного квартала» и «Перспективу». «Другие незаполненные объекты сравнительно недавно ввели в эксплуатацию, поэтому они не успели найти арендаторов, например, «Энерго», «Мезон плаза» и «Пассаж/Итальянская, 17».

— О причинах не востребованности сказать сложно, рынок коммерческой недвижимости перестал быть томным после 2008 года, — рассуждает Андрей Волков. — Непривлекательными становятся дорогие объекты и те, что не обеспечены паркингом. Например, «Петровский Форт», «Веда-Хаус», «Сити» имеют хорошее расположение, но с парковками здесь люди мучаются.

Законы бизнес-привлекательности

Специалисты признают, что многие владельцы готовы идти на уступки арендаторам и готовы на многое для привлечения клиентов. Среди наиболее распространенных мер Владислав Фадеев выделяет снижение арендной ставки, ремонт за счет арендодателя, арендные каникулы и бесплатные парковочные места.

По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint Petersburg Марины Пузановой, некоторые владельцы бизнес-центров своими силами и за свой счет выполняют отделку помещений, при этом учитывают пожелания арендатора к планировке и качеству. «Наша компания для каждого арендатора создала в сети „личный кабинет“, что позволяет значительно экономить время, — рассказывает Наталья Скаландис. — Мы также постоянно опрашиваем клиентов, на основе чего предоставляем дополнительный сервис, например, бесплатную уборку».

Собственники нерентабельных центров идут и на более серьезные шаги, например, отдают первые этажи под магазины, спортзал и кафе. По мнению руководителя агентства nostrategy.ru Андрея Волкова, перепрофилирование в гостиницу, складские или торговые площадки требует больших вложений, а также не всегда может конкурировать с уже существующими объектами.

С ним соглашается и руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев: «Перепрофилирование возможно только для старых зданий в центре города. Для зданий, изначально создававшихся как бизнес-центр, такой вариант невозможен: выгоднее действовать точечно, меняя условия аренды, ориентируясь на целевую аудиторию».

Своим опытом перепрофилирования поделилась УК PROFMAN, которая в 2014 году переделала многофункциональный комплекс с офисными помещениями класса С на Лиговском проспекте, 33-35, в хостел. Пресс-служба компании отметила, что проект получился успешным, а благодаря постоянному притоку посетителей развиваются клуб, ресторан и магазины на первом этаже. Но специалисты полагают, что это рецепт нельзя назвать универсальным для всех.

Подводным камнем такой переделки может стать финансирование: собственник должен быть готовым не только вложиться в проект, но и переждать время с момента запуска проекта до начала окупаемости. Необходимо также четко понимать цель проекта, задачи и потребности потенциальных клиентов, иначе проект может потребовать перепрофилирования после перепрофилирования.

— Рынок не бесконечен, сейчас он падает в большинстве сфер, поэтому необходимо знать текущую ситуацию и иметь достаточный опыт, — считают сотрудники УК PROFMAN. — Стоит задаться вопросами: кто мой клиент, кому это надо, готов ли рынок Петербурга потянуть еще одни апартаменты. Для крупных УК и девелоперов перепрофилирование — меньшая проблема, нежели для небольших компаний.

Специалисты по недвижимости предлагают и другие варианты использования пустующих офисов. Например, аренда под мастер-классы и тренинги, для которых требуется оборудовать площадку экраном, проектором и минимальным набором мебели. Организация пространства для фотосъемок, выставок, ярмарок и развлекательных мероприятий, для которых можно задействовать не только пространства внутри здания, атриумы и холлы, но и территорию внутри двора.

Будущее бизнес-центров

По прогнозам управляющего директора Property Management NAI Becar в Петербурге Натальи Скаландис, наибольшим спросом будут пользоваться площади в объектах класса В+, В и А при разумной цене. Руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев добавляет, что будут востребованы современные здания с качественной инженерией, хорошим расположением и профессиональной управляющей компанией.

— Растет предложение по офисам небольшой площади с оборудованием и мебелью, которые не требуют вложений от клиентов, — утверждает управляющий директор Regus в России Ирина Баева. — Многие компании оптимизируют затраты и поэтому предпочитают офисы, где все продумано до мелочей и можно эффективно использовать все пространство. Увеличивается предложение и по коворкингам (коллективный офис).

Специалисты УК PROFMAN убеждены, что сегодня все бизнес-центры должны быть функциональными и предоставлять максимальное удобство для арендатора. Владельцам стоит продумывать не только офисные помещения, но сопутствующие услуги: кафе, торговлю, фитнес и возможность отдохнуть.