Как купить квартиру, чтобы не стать жертвой мошенничества 

В последнее время в Петербурге на слуху проблемы обманутых дольщиков — в России их насчитывают уже более 70 тысяч человек. Все чаще происходят мошеннические сделки с недвижимостью: каждый пятый бездомный города является жертвой «черных риелторов». От всего этого невозможно защититься на 100%, но минимизировать риски при покупке жилья вполне возможно. «Карповка» опросила экспертов и узнала, как правильно выбрать застройщика, какие документы проверять у компании или собственника вторички, а также на что обратить особое внимание при прочтении договора.

Как правильно выбрать застройщика

При покупке квартиры в новостройке особое внимание нужно уделить выбору застройщика, в частности его деловой репутации и финансовому положению. По мнению управляющего партнера агентства недвижимости W1 Evans Анны Левитовой, основные критерии оценки компании — это структура акционерного капитала (доли и размер), качество финансовой отчетности, долговая нагрузка, строящиеся и реализованные проекты, информационная открытость. Можно также обратиться к различным рейтингам строительных компаний и почитать информацию в СМИ: была ли компания замешана в скандалах с дольщиками и нарушала ли закон.

— Изучая историю работы застройщика, мы советуем выбирать компанию с положительной деловой репутацией, давно работающую на рынке и имеющую большое количество сданных объектов, — предупреждает Анна Левитова. — Существенным аргументом в пользу выбора застройщика будет степень готовности дома: чем ближе к завершению строительство, тем меньше рисков у покупателя. Лучше съездить на стройплощадку и своими глазами увидеть, на каком этапе строительство, насколько активно оно ведется, что и за какой период построили.

Низкая цена на квартиру должна сразу насторожить, ведь все застройщики работают примерно в одинаковых рыночных условиях. Коммерческий директор компании Glorax Development Руслан Сырцов рекомендует проверить отзывы о компании в интернете, отмечая, что негативные комментарии будут встречаться чаще, поэтому важно выяснить суть претензии: говорится о плохо оклеенных обоях или же о срыве сроков сдачи квартир.

— Советую уточнить наличие банковских ипотечных программ на рассматриваемый объект, даже если вы не собираетесь пользоваться заемными средствами, — комментирует Руслан Сырцов. — Банки, защищая свои интересы, не дают аккредитацию сомнительным объектам и очень внимательно изучают всю информацию о состоятельности застройщика, документы на объект и земельный участок. Чем больше банков дали объекту аккредитацию и чем весомее эти структуры, тем выше вероятность проведения проверок компании.

Какие документы требовать у строительной компании

Определившись с застройщиком, можно приступать к проверке документов. По словам руководителя юридического департамента AAG Виталия Правдухина, первое, с чем стоит ознакомиться, — проектная декларация. «Именно в этом документе содержится краткое и емкое описание основных характеристик проекта: технико-экономические показатели, внешние характеристики и составляющие объекта, используемые при строительстве материалы. Сюда включается информация о компании, ее структуре, здесь указывается плановый срок сдачи, данные о страховой компании, правах на участок. В проектной декларации перечислены и основные выданные компании документы, регламентирующие строительство».

Застройщик обязан размещать проектную декларацию проекта на сайте, если ее нет в открытом доступе, то можно попросить с ней ознакомиться в офисе застройщика. Как утверждает Руслан Сырцов, российское законодательство предусматривает право граждан на получение информации о строительстве любого объекта и доступа к документам. Виталий Правдухин добавляет: компания обязана предъявить по требованию покупателя бухгалтерскую отчетность, отчеты, направляемые в городской комитет по строительству, результаты аудиторской проверки, учредительные документы.

— Необходимо проверить, имеется ли у компании полученное в установленном законом порядке разрешение на строительство, — говорит управляющий партнер юридической компании «Беспалов и Пельман» Тимур Беспалов. — Сейчас это можно установить дистанционно путем обращения к сервису Госстройнадзора Петербурга, там же можно проверить, введен ли дом в эксплуатацию или нет.

Другие важные документы, которые должны быть у застройщика, — это права на участок с максимально продолжительным сроком аренды, план застройки территории, акт ввода дома в эксплуатацию, если это сделка с готовой недвижимостью, или же плановый срок ввода и сроки передачи ключей. Как считает руководитель коллегии адвокатов «Феникс консалт групп» Анна Василянская, внимательный выбор застройщика и проверка документов уменьшат риски, но исключить их полностью невозможно: если застройщик не захочет достраивать дом, то с этим ничего не поделаешь, а если достроил, то не факт, что его введут в эксплуатацию.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Как говорит Анна Левитова из W1 Evans, в тяжелых рыночных условиях даже самые приличные игроки рискуют разориться, не достроить или не продать проект, поэтому безопаснее покупать квартиры с отделкой в уже построенных домах. Наименее рискованной остается покупка вторичного жилья, тем более, многие владельцы квартир существенно снизили цены. Проверить юридическую чистоту сделки при такой покупке проще, риски более предсказуемы, и вероятность их наступления меньше.

«Наймите юриста по недвижимости, именно юриста, а не агента без опыта судебной практики, — советует Анна Василянская. — Мошенники с юристами общаться не будут, им это не выгодно, они ищут быстрых денег и быстрой продажи. При покупке на вторичном рынке также желательно пообщаться с соседями».

— У собственника необходимо потребовать договор, свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый паспорт, чтобы убедиться в отсутствии незаконных переустройств и перепланировок, — разъясняет Тимур Беспалов. — Для полноты картины необходимо обратиться в МФЦ за выпиской из ЕГРП, тогда будет уверенность, что сделка проводится с управомоченным лицом.

Специалисты также рекомендуют получить в паспортном столе выписку из домовой книги, чтобы узнать обо всех зарегистрированных в квартире.

Что должно быть прописано в договоре

Наиболее защищенным для покупателя с законодательной точки зрения является договор участия в долевом строительстве (ДДУ), заключаемый в рамках Федерального Закона № 214-ФЗ. По мнению Анны Левитовой из W1 Evans, с введением обязательной регистрации ДДУ в Росреестре покупатели стали более защищенными от мошенничества, в частности от двойной продажи квартиры. На деле же далеко не все строители регистрируют договоры.

— В договоре на приобретение квартиры в новостройке должны содержаться данные о застройщике и его разрешительной документации на объект, данные о покупателе или дольщике, информация о квартире: номер, метраж, планировка, сроки ввода объекта в эксплуатацию, стоимость квартиры и график платежей, информация об обязательной государственной регистрации подписываемого договора, — уточняет Руслан Сырцов из Glorax Development. — Стоит внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора: читать все сноски и не стесняться обращаться за разъяснениями к специалистам отдела продаж компании и независимым консультантам.

Описание квартиры не должно быть расплывчатым: в договоре должны быть максимально конкретно прописаны характеристики жилья. По желанию покупателя компания может описать все характеристики, вплоть до наименования производителя окон, заявляет Виталий Правдухин из AAG.

Договор по сделкам с недвижимостью обязательно должен быть в письменной форме, простой или нотариальной, а также должен быть зарегистрирован в Росреестре, отмечает Анна Василянская из «Феникс консалт групп». Удостоверять у нотариуса документ нужно в том случае, когда собственник квартиры несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин.

— В договоре укажите правоустанавливающие документы продавца: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор, решение суда, — говорит юрист онлайн-конструктора документов FreshDoc.ru Алина Тухватулина. — Если продавец не собственник, у него должна быть нотариальная доверенность на продажу квартиры, реквизиты которой указываются в договоре. В документе должно быть написано, что представитель уполномочен продать именно эту квартиру. В договоре обязательно указываются лица, которые сохраняют право проживать в ней после продажи, например, наниматели. Договор за малолетнего продавца (до 14 лет) подписывает один из родителей, дети старше этого возраста подписывают договор сами, но к договору нужно приложить согласие законного представителя ребенка.

Эксперты советуют не подписывать предварительных договоров, которые предусматривают платежи. Обязательной регистрации подлежит только ДДУ, а все платежи стоит делать только после регистрации.