Большие перемены: чего ждать дольщикам от нововведений в ФЗ-214 

28 октября на Ярмарке недвижимости прошел круглый стол «Карповки» об изменениях в законе о долевом строительстве. Эксперты оценили плюсы и минусы грядущих преобразований и высказались о том, почему всеми поправками не заделать дыры в документе 20-летней давности.

Что нового

Поводом для встречи экспертов стали поправки в многострадальный ФЗ-214, текста в которых почти в два раза больше, чем в самом законе. Несмотря на позитивный посыл документа – защитить права дольщиков – спикеры увидели в нем множество шероховатостей и недоработок. К тому же коснутся нововведения лишь тех покупателей, которые заключат ДДУ после 1 января 2017 года – именно тогда вступят в силу поправки, принятые несколько месяцев назад.

Тринадцатая редакция закона о долевом строительстве предполагает множество неплохих идей, однако практически к каждой из них есть вопросы. Например, отличная вроде бы вещь – федеральный рейтинг застройщиков, чтобы простому покупателю было проще ориентироваться. Однако законом не прописано, как будут выставляться баллы в этом реестре.

Поправки обяжут застройщика быть более открытым – теперь каждая компания должна публиковать на сайте актуальную информацию о ходе строительства, а также полную версию договора долевого участия. Разрешения на работы выдадут лишь тем застройщикам, уставной капитал которых окажется не меньше стоимости всего запланированного строительства. Раньше начинать возводить фундамент компания могла хоть с десятью тысячами рублей в кармане, пояснил зампред комиссии по недвижимости Общества защиты прав потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский.

Потенциальному дольщику придется выучить термин «эскроу-счета». Свои деньги покупатель теперь будет переводить не напрямую застройщику, а в банк, где их сохранят на этих самых счетах, пока компания не отдаст владельцу ключи от квартиры. Только после этого средства дольщиков попадут в «карман» застройщика.

Еще одна попытка обнадежить дольщика – создать страховой фонд из финансов застройщиков. Компании со всей страны должны скинуться по 1% от стоимости проектов в общую «кассу», откуда выплатят компенсации обманутым дольщикам в случае банкротства их застройщика. К этой идее у собравшихся претензий было особенно много. Мало того, что в талмуде поправок не прописано, каким образом дольщики получат свою компенсацию, так еще и всем застройщикам придется пользоваться услугами крайне ограниченного количества страховых компаний. Представитель БФА «Девелопмент» Светлана Денисова нарекла эту систему «бутылочным горлышком», куда смогут пролезть далеко не все застройщики страны.

Денисова также назвала бессмысленной прописанную в поправках идею выдавать каждому дольщику вместе с ключами от квартиры инструкцию по ее эксплуатации. «В ней 140 страниц, зачем каждому собственнику такой талмуд. Сколько деревьев мы изведем впустую?», — возмутилась эксперт.

Сколько в рублях

Многие федеральные эксперты считают, что ограничения, которые возложат на застройщиков изменения в ФЗ-214, заставят их повысить стоимость квартир. А значит долевое строительство утратит свою привлекательную дешевизну. Однако спикеры круглого стола «Карповки» по этому вопросу во мнениях разошлись. Председатель координационного совета по страхованию в строительном комплексе Общественного совета при правительстве Петербурга Анатолий Кузнецов предположил, что жилье в будущем году подорожает на 25–35%. Это коснется тех квартир, застройщик которых использует эскроу-счета.

Начальник отдела финансирования недвижимости Северо-Западного отделения Сбербанка Маргарита Клименко с ним не согласилась. По ее мнению, новшества в ФЗ-214 на стоимости квартир не скажутся. Того же мнения придерживается и Светлана Денисова из «БФА». Она пообещала постепенный рост стоимости квартир на 5–10% из-за оживления рынка после экономического кризиса.

Олег Островский точные цифры не называл, однако добавил, что повысить стоимость квартир застройщику придется, скорее всего, из-за возведения дорог и школ в жилых кварталах.

С той стороны баррикад

Интересы дольщиков на круглом столе представляла руководитель пострадавших от застройщика ГК «Город» Алла Андреева. Поправки в ФЗ-214 общественный деятель оценила в целом положительно, однако согласилась с предыдущими ораторами, что механизмы действия многих из них не доработаны.

Андреева обратила внимание собравшихся на тот факт, что терпящим бедствие сегодня дольщикам изменения в закон никак не помогут. Их права по-прежнему никто не защищает, и даже дольщики, признанные обманутыми, вынуждены платить ипотеку, параллельно снимая квартиру. Андреева призвала комстрой наконец разработать механизм помощи оставшимся без квартир покупателям, который за 20 лет существования закона так и не придумали.

С ней согласилась адвокат Юлия Комиссарова. По ее словам, каждое конкретное дело обманутых дольщиков суду приходится вести в ручном режиме.

Не суйся в воду, не зная броду

Общую мысль экспертов круглого стола можно сформулировать примерно так: участие в долевом строительстве — дело более чем рисковое, и потенциальному дольщику лучше десять раз подумать, прежде чем влезать в это сомнительное предприятие. Причем подумать вполне конкретно – изучить предложенный застройщиком договор вместе с юристом на предмет подводных камней, лично проверить, идут ли работы на стройке.

Кроме того, начальник управления долевого строительства комстроя Светлана Пчелкина пригласила потенциальных дольщиков на консультацию в комитет, где обещают рассказать все о репутации компаний на рынке, долгах по предыдущим стройкам и посоветовать, стоит ли с ними связываться. А Олег Островский напрямую заявил, что даже со всеми поправками полностью устранить риски долевки не получится. Реально их лишь несколько уменьшить.