10 декабря 2019 , вторник 06:08
RSS
Город
16:42, 23.06.2017

Антон Финогенов: «Муравейники Петербурга станут приличными районами при деградации исторического центра» 

Директор института «Урбаника» о Сером поясе и муравейниках. Первая часть интервью.

Эксперт «Урбанистического диктанта» и директор института «Урбаника» Антон Финогенов на лекции по итогам мероприятия рассказал о том, как Петербург пришел к сегодняшнему состоянию. К запуску телеграм-канала про урбанистику «Карповка» пообщалась с Антоном о том, как будет развиваться будущее Петербурга в основных его болевых точках: хрущевках, Сером поясе, муравейниках и коммуналках. Вашему вниманию первая часть интервью.

— Серый пояс сейчас занимает значительные и ценные с точки зрения расположения территории. Городская администрация анонсировала перенос хлебозавода с территории Французского ковша. Предполагается начать реновацию оттуда, но не раньше 20-х годов.

— На самом деле, реновация Серого пояса идет уже около 15 лет. Мы наблюдаем активные процессы редевелопмента за счет инвесторов. В бизнес-центры превратились промзоны вдоль Петроградской, Выборгской набережных. Отдельные здания под деловое назначение и под торговлю появляются на юге. Никто не считал, но реализовано больше сотни проектов.

— Как вы оцениваете то, во что сейчас превращаются бывшие промзоны?

— Последние 3–4 года начался процесс активной жилой застройки в Сером поясе. В первые десятилетия 2000-х годов такого не было, раньше проекты в основном касались торговли и коммерческой недвижимости. Сейчас же акцент на жилье, просто потому что этот рынок у нас более живой в кризис. И на примере нового жилищного строительства в Сером поясе наиболее ярко проявилась необходимость комплексной градостроительной политики и участия городских властей в этом процессе. Потому что пока, к сожалению, качество домов там оставляет желать лучшего. Особенно это заметно в районе станций метро «Фрунзенская», «Московские ворота», «Электросила», «Балтийская». В основном там мы видим жилую застройку качества ниже среднего, которая достойна окраин вдоль КАД, но никак не знаковых территорий на границе с сердцем города.

Это касается и высотности домов, которые часто переходят 20-этажную границу и нарушают панорамы города. И плотности застройки, которая далека от оптимальной для комфортной жизни. Но самое главное – это почти полное отсутствие социальной и транспортной инфраструктуры. Наиболее яркий пример – проект у метро «Фрунзенская», где не было построено ни одного нового участка улично-дорожной сети. На данный момент все дома обслуживаются старыми улицами. Нет новых государственных школ и детских садов. Та же проблема в большинстве других жилых проектов Серого пояса.

— Почему на такой лакомой земле появляется не очень качественная застройка?

— Потенциальные покупатели жилья отдавать за подобные квартиры по 180–250 тысяч за квадрат на этапе строительства не готовы. Соответственно, девелопер удешевляет стоимость и еще больше увеличивает плотность застройки, экономит на внешнем виде зданий. Превратить южный промышленный пояс в сеть плотных типовых многоэтажек – это явно потеря тех возможностей, которые были у города при комплексном развитии этих территорий. Качественные жилые районы в столь сложных территориях не появятся без усилий городских властей, сугубо за частный счет. При этом нужно понимать, что дома на таком расстоянии от центра города в историческом Сером поясе не могут быть жильем эконом-класса. Если только город специально не реализует какие-то социальные программы.

— Каким образом власти могут повлиять на девелопера?

— Хороший пример – Паровозный музей, который по договоренности с собственниками земли, РЖД, построил ЛенСпецСМУ. Прекрасный проект, такие и должны появляться в Сером поясе. Однако схема нагрузки всех городских обязательств по инфраструктуре, паркам и общественным пространствам работает плохо. Нужна логика не обременения, а кооперации. Либо необходимо притормаживать темпы застройки, пока не найдутся бюджетные возможности организовывать социальную инфраструктуру за счет государства.

А программа КУРТ, которую власти сейчас продвигают? Может ли она реально помочь качественной реновации Серого пояса?

— КУРТ – это дополнительные возможности, которые дает федеральное законодательство. Но всех проблем она не решает, так как не связана напрямую с финансовыми вливаниями. Поделить Серый пояс на КУРТы и предложить инвесторам самим договариваться с собственниками – без дополнительных мер поддержки такая тактика не принесет кардинальных изменений. Это один из пяти-шести шагов, которые должна сделать городская администрация, если она хочет более высокого качества девелопмента на территории Серого пояса.

— Какие это шаги?

— В первую очередь, финансирование социальной и транспортной инфраструктуры. На этой территории есть сложности с экологической рекультивацией, с историко-культурными ограничениями. На таких важных для города участках власти должны в ручном режиме помогать девелоперу минимизировать затраты. Участки на этой территории стоят в разы дороже, чем на окраинах. А значит девелоперу не по карману выделять там место под школу.

Еще важный момент – интеграция промышленного наследия в застройку. Зачастую не только стены, но и старое оборудование – это те артефакты, которые могут придать общественно-значимую и туристическую ценность новым районам. Пока примеры вроде реновации исторического газгольдера под парковку компанией RBI получаются скорее вопреки, а не благодаря чиновникам. Нужна отдельная программа помощи девелоперам по сохранению промышленного наследия и приспособления его под новые нужды, ведь часто оно даже не попадает под предмет охраны по действующему законодательству. Наши девелоперы при застройке промзон находятся под таким давлением разных обстоятельств, что у них нет стимулов заниматься подлинным сохранением истории. При этом восстанавливать все подряд не имеет смысла. Нужно искать баланс. Например, можно пытаться приспосабливать исторические здания под социальные государственные функции.

— В прошлом году прошел конкурс на проекты реновации Серого пояса. Насколько они близки к реальности, по вашему мнению?

— В том формате и с теми задачами, которые перед конкурсом ставились, не нужно было сильно привязываться к реальности. Для этого первого шага очень важно было оторваться от жестких рамок, попробовать сформулировать стратегические смыслы, которые даже могут противоречить федеральному законодательству и аспектам собственности. Без этого шага невозможно сделать что-то по-настоящему инновационное. В дальнейшем подобные конкурсы должны быть открытыми. В прошлый раз многие организации, включая мою, вообще не знали, что проводится отбор на участие в нем. От этого содержание конкурса вряд ли выиграло.

Однако главное, что конкурс привлек медийное внимание к этой теме, сгенерировал базовые ценности, исходя из которых городская администрация может лоббировать изменение федерального и регионального законодательства, выстраивать взаимоотношения с собственниками на Сером поясе. Многие из них паразитируют на этой территории и отказываются заниматься ее развитием. Для них вполне нормально применять финансовые санкции. Хочешь держать автомойку и стоянку большегрузов? Не хочешь вкладываться в территорию? Продай участок, иначе бизнес станет убыточным.

— Не так давно власти анонсировали создание намыва в Кронштадте. Как вы оцениваете, насколько оправдано создание намывов на примере Морского фасада на Васильевском острове?

— История с намывом Кронштадта показательна с точки зрения дефицита идей. Когда нет нормальной повестки, то начинают обсуждаться самые странные предложения. Во-первых, любой намыв должен инициировать частный инвестор. Намыв под государственный мегапроект пока маловероятен, исходя из бюджетной реальности наших дней. Городской администрации же инициировать проект намыва под жилое строительство – это уже совсем странно. Нет инвестора и прошлый опыт грустный. Например, проект Морского фасада, будем говорить прямо, превратился в банальный спальник на окраине. Даже хуже своего предшественника, который в 80-е годы тоже получился весьма посредственным по качеству архитектуры.

В 2005 году я участвовал в разработке концепции Морского фасада Институтом урбанистики. Там была вполне внятная идея – территория недалеко от центра, не обремененная проблемами земель Серого пояса, где можно построить новый Морской фасад города. И это был не спальный, а многофункциональный район.

Однако потом начались упрощения. Сначала из проектов морского пассажирского терминала был реализован самый простой и дешевый. Хотя предлагалось несколько вариантов, которые могли стать визитной карточкой Петербурга ХХ века. В результате построили заурядную утилитарную архитектуру.

После этого из многофункционального проект застройки намыва превратился исключительно в жилой. Как и в Сером поясе, город дистанцировался от развития транспортной и социальной инфраструктуры. В результате мы видим застройку, аналогичную высоткам вдоль КАД и Мурино. Такие же «вырви глаз» цвета, которыми пытаются скрыть сугубо коммерческую застройку эконом-класса с высокой плотностью. И на этом фоне Морской фасад советского проекта 80-х годов выглядит гораздо сильнее, единым архитектурным ансамблем. На этом примере мы видим, что проект намыва в текущей экономической ситуации и исключительно в коммерческой логике с градостроительной точки зрения не оправдан. Повторять такую ошибку странно. Нельзя забывать и о том, как все эти намывы будут влиять на экосистему Невской губы. Нужны комплексные исследования – экономика вместе с экологией и градостроительством.

Остров проклятых: есть ли будущее у намыва в Кронштадте

«Карповка» разбиралась, есть ли смысл создавать 236 га земли в Финском заливе.

В Кронштадте есть незастроенные территории между старым и новым городом. Если хочется разбудить строительную активность в городе морской славы, лучше в первую очередь заняться исторической застройкой, переданной минобороны городу, инициировать там проекты. А намывы в Кронштадте – это истории после 2030 года, не ранее. Либо федеральным властям нужно доказывать смысл размещения государственной функции именно в этом городе, снова идти через логику мегапроекта.

— Варламов предположил, что в ближайшие 20 лет районы типа Парнаса, Мурино, Кудрово придется сносить, потому что они потенциально неблагополучные. Каким вы видите их будущее?

— Чем дольше работаешь в профессии, тем меньше делаешь категорических заявлений. Опыт со взрывом многоэтажек в Нью-Йорке, Глазго и тому подобных районах, который часто приводят в пример – это совершенно другая социально-экономическая реальность. По этой логике 90% жилого фонда Российской Федерации придется сносить. Вряд ли мы банально сможем себе это позволить.

Есть два основных сценария, по которым будущее нынешних окраин может развиваться. Например, позитивный для Петербурга. Когда город богатеет, экономика становится успешной, реализуются проекты редевелопмента, хрущевки трансформируются в лучшую сторону, городская инфраструктура развивается. В этих условиях никто не будет вкладываться в улучшение окраин типа Девяткино. Люди начнут уезжать. Молодые семьи из «Северной долины» сейчас, держась за коляску, доказывают, что это отличное место для жизни. Но они же с удовольствием испарятся, когда заработают на жилье получше. Эти районы будет сложнее всего реконструировать из-за высокой плотности населения. Кроме того, они далеко от центров занятости, культуры, парков. Через 30 лет внешний вид домов, их инженерная начинка станет плохой (мы понимаем, из каких материалов все это строится, даже хуже, чем в домах 80-х годов). Инвесторам не будет интересно реновировать эти кварталы, потому что договориться с населением 27-этажной высотки на тысячи квартир нереально. Там останутся не лучшие социальные группы города, район превратится в гетто.

Второй сценарий для города не такой позитивный. Мы продолжаем жить, как в последние 25 лет, идет дальнейшая деградация исторического центра, районов пятиэтажек. Эту модель проходили американские и европейские города. Яркий пример – Детроит. Когда все разваливается, гетто появляется в старом фонде. Центр становится слабее. Офисам крупной корпорации станет неинтересно жить рядом с трущобой. Бизнес-центры региональных функций будут идти к КАД, как к скоростной магистрали. Вокруг них будут нарастать многоэтажки. Жилье в спальнике у КАД будет иметь статус приличного. При таком раскладе стоимость квартир в районах типа Парнаса может даже расти относительно другой застройки. Но при этом сценарии город стагнирует экономически, теряет вес на мировой арене, средний уровень качества среды не растет. Высококвалифицированному персоналу не интересно жить в городе, где лучшее жилье – это 25-этажка в полях у хайвея.

— Сейчас в этих районах все очень плохо с благоустройством. Застройщики поделили землю между домами и не хотят вкладываться в ее озеленение и даже уборку. Можно что-то с этим сделать, или ситуацию может спасти только финансирование городских властей?

— Есть проблемы решаемые, есть почти не решаемые. Ситуацию с общественным транспортом в этих районах наладить сложно. Создание эффективной системы магистрального транспорта займет десятилетия. Мы видим это по темпам обеспечения метрополитеном жилой застройки Петербурга. Например, Сосновая поляна до сих пор ждет свою станцию метро. А ведь прошло почти 50 лет! Есть локальные территории, где решить проблему проще. В то же Кудрово линию метро провести несложно. К Мурино тоже, хотя с Буграми сложнее. К Шушарам – еще сложнее. Не говоря о более отдаленных территориях – Славянка, Горелово, Янино…

Что касается благоустройства, с этим может помочь развитие деловых центров вокруг КАД. За семь-десять лет эта проблема может решиться, если заниматься ей системно. Но не стоит ждать, что инвестор придет и начнет строить в районе Шушар классные деловые небоскребы. Пока девелопмент у КАДА развивается только в районе аэропорта. Деловой девелопмент нужно будет стимулировать примерно так же, как сейчас стимулируют инвесторов прийти в промышленные технопарки.

Скорее всего, зелень, школы и больницы через какое-то время там появятся, но за счет города и нереконструкции того же исторического центра. Зато с точки зрения политического капитала это оправдано. Построил сто метров улицы — три тысячи человек больше не перекрывают трассы и не кричат о своих правах.

Из-за плохого развития общественного транспорта люди чаще всего будут ездить на автомобилях. Из-за этого никуда не денется вопрос парковок во дворах и пробок на развязках. Эти проблемы вряд ли удастся решить и за ближайшие 20–30 лет. А деловые центры в первую очередь садятся там, где удобная транспортная доступность.

Плюс важнейший вопрос — это эксплуатация домов. Как договориться по каким-то вопросам на лестничной клетке, где 150 квартир? Будь это цвет фасада или выбор между парковкой или детской площадкой во дворе. Будут безостановочные споры, которые обычно приводят к тому, что ничего не делается, только деградирует имеющееся и так низкокачественное благоустройство. Еще страшнее – безразличие, ведь люди в таких домах привыкают не узнавать многочисленных соседей. Из-за этого, вероятно, в таких домах через десять лет будут стоять разбитые детские площадки, вытоптанные газоны и чахлые деревья, просто потому что люди не смогут найти компромисс. В пятиэтажке это возможно, но в высотках-муравейниках конфликты запрограммированы изначально.

Анастасия Шугаева

Фото: «Карповка»





Ссылки по теме:
karpovka.com: 09.12.2019

Боеприпасы отправили на экспертизу.

karpovka.com: 09.12.2019

Силовое ведомство отказывало организациям в доступе к специальной программе.

karpovka.com: 09.12.2019

К проекту проявили интерес три компании.

karpovka.com: 09.12.2019

Чиновница Смольного заявила, что в заказнике все еще видны «следы войны».

karpovka.com: 09.12.2019

Специалисты будут проверять конструкции Благовещенского и Троицкого мостов.

Loading...
Интересное
IMG_0228_rs
Прогулка по дворам Васильевского острова и Петроградской стороны.
K70_2037_rs
Истории знаменитых городских циферблатов.
K70_7169_rs
Посетить копию знаменитого парусника можно до середины июля.
Фотопроекты
IMG_7529_rs
13.06.2019

Вместо утомительного путешествия — отдых для всей семьи.

План для неспешных осенних променадов или закрытия велосипедного сезона.

Как выглядят новый дом администрации Петербурга и его район.

От многоквартирных новостроек до «сталинских» двухэтажек.

Новости Партнеров

Агентство актуальных новостей «Телеграф» — это свежая информация из эксклюзивных источников, статьи и авторские колонки команды известных профессионалов-журналистов с многолетним опытом работы в деловых и общественно-политических СМИ

Обратная связь

Cетевое издание "Интернет-газета Карповка" зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 73973 от 19.10.2018

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "НИИ пчеловодства"

Главный редактор: Демин А. А.

Тел: +7(812) 426-36-80

E-mail: redactor@karpovka.com

Рекламодателям

Читайте лучшие - новости Санкт-Петербурга, новости строительства и архитектуры, а также транспорта на нашем сайте.
В соответствии с гражданским законодательством РФ по части охраны результатов интеллектуальной деятельности, любые материалы сайта www.karpovka.com не могут законно использоваться без письменного разрешения редакции. Все авторские права на публикуемые материалы принадлежат интернет-газете «Карповка» и ее авторам, если не приведены сведения об ином авторстве. После согласования с редакцией использование материалов на других сайтах возможно только при условии установки прямой гиперссылки. Бесплатное использование материалов в печатных СМИ невозможно.

Наверх

Читайте главные новости о жизни в Петербурге в соцсетях «Карповки».



А чтобы следить отдельно за новостями урбанистики, подпишитесь
на наш канал!