Строительство новых зданий без разрешительной документации в Петербурге остается обычным делом. Штрафы до 1 млн рублей девелоперов не пугают, тем более что получило распространение через суды доказывать нарушение процедуры взыскания денег. «Карповка» попыталась оценить масштаб проблемы и выяснить мнение участников рынка.
Разрешение на строительство, согласно Градостроительному кодексу, необходимо получать в двух случаях — если ведется собственно строительство или реконструкция. Для сноса и капитального ремонта никаких разрешений не требуется. Отличие реконструкции от капремонта заключается в необходимости изменить конструктивные элементы здания (частично снести, надстроить, пристроить), в то время как капремонт не допускает даже незначительного увеличения площадей.
Жилой комплекс «Граф Орлов» на Московском проспекте
Наша интернет-газета и читатели постоянно выявляют объекты, где строительство или реконструкция ведутся без разрешительной документации. Лидером стало ЗАО «ССМО „ЛенспецСМУ“», у которого фальстарты фиксировались на жилых комплексах «Летний» (на Пулковском шоссе), «Царская столица» (у Московского вокзала), «Галант» (на Смоленской улице), «Ласточкино гнездо» (в Русановке), выставочном центре «Экспофорум» (на Петербургском шоссе).
До сих пор нет разрешений на жилые комплексы «Граф Орлов» на Московском («Л1»), «София» на Южном шоссе (ЛСР), «Кристалл Полюстрово» на улице Маршала Тухачевского (строительная компания «Импульс»), «Орбита» на улице Черняховского (строительная компания «Дальпитерстрой»), гостиницу на Конногвардейском бульваре («Интеко»). Среди нарушителей были и непрофильные застройщики, такие как «Прона» (логистический центр на Якорной), «Одоевского, 31» (торговый центр у метро «Приморская»), ТРК «Петербург» (реконструкция корпуса в створе улицы Графтио).
Строительство в отсутствие разрешения является серьезным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность в виде штрафа до 1 млн рублей (это максимально возможная в России сумма) и приостановки деятельности. Однако в службе государственного строительного надзора, которая выдает львиную долю разрешений и следит за законностью питерских строек, сетуют, что далеко не всегда застройщика удается наказать. Один из сотрудников службы признался «Карповке», что закон требует предупреждать о проверке за три дня. «И в назначенный день рабочие просто не выходят на стройку. А ответственность предусмотрена за факт производства строительных работ без разрешения. Если же мы неожиданно для застройщика выходим на объект, то потом такие штрафы отменяются в суде», — печалится наш собеседник.
Гостиница на Конногвардейском бульваре, 5
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры», согласен: «Уведомление о плановой проверке направляется за три дня до проверки, а в отношении внеплановой проверки — за 24 часа. При несоблюдении этих сроков проверки действительно признаются незаконными». Таковы требования федерального закона, направленного на «раскошмаривание» бизнеса.
«В то же время представляется лукавством заявление, что компанию невозможно привлечь к ответственности, так как на месте никого нет. Закон требует соблюдения порядка уведомления о проверке, а наличие или отсутствие лица, представляющего проверяемую компанию, значения не имеет. Подлежит составлению протокол, и дальше должны быть истребованы пояснения по нему», — пояснил «Карповке» господин Некрестьянов.
Руководитель правового управления группы компаний «Размах» Сергей Дубограй обратил внимание нашего журналиста и на другие проблемы застройщика. Так, построенное без разрешения здание признается самовольной постройкой, на которую застройщик не получает права, а потому не может ею распоряжаться. «Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет», — говорит господин Дубограй.
Корпус Единого центра документов (?) на улице Красного Текстильщика, 17
По словам юриста, ввести такую постройку в эксплуатацию невозможно, а пользоваться не введенным объектом запрещается под страхом 20-тысячного штрафа. Это объясняется тем, что разрешение на ввод является доказательством безопасности, в противном случае никто не даст гарантии, что дом вдруг не рухнет. Тем не менее известны случаи, когда на это закрывают глаза. Так, строительная компания «Рант» сидит в бизнес-центре на Гренадерской улице, который до сих пор не введен. На Боровой улице линейный отдел внутренних дел на станции Санкт-Петербург-Витебский Северо-Западного управления внутренних дел на транспорте находится в доме, который построен «Российскими железными дорогами» без разрешения.
Чтобы узаконить такие объекты, служба строительного надзора нередко выдает разрешение на строительство постфактум. Так было, в частности, с улицей Красного Текстильщика, 17 (ОАО «Прядильно-ниточный комбинат им. С. М. Кирова»), улицей Одоевского, 31 (ООО «Одоевского, 31»), улицей Маршала Говорова, 39 (ОАО «Метрострой»), Дегтярным переулком, 2 (ООО «Лота»), Уральской улицей, 19, корпус 8 (ЗАО «НПФ „Тирс“»), проспектом Добролюбова, 7 (ООО «Балтинвестстрой»), Потемкинской улицей, 4 (ООО «Профит»).
Директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова, отвечая на вопрос «Карповки», почему компания не раз начинала строить жилье без разрешений, отметила, что процесс согласования разрешительной документации в строительстве очень длительный: «Иногда сама стройка занимает времени меньше, чем согласование документов. Разумеется, мы не считаем, что отсутствие разрешения на строительство — это нормальная практика. Город, с одной стороны, делает шаги в сторону упрощения процедуры согласования. Мы, со своей стороны, также стараемся, чтобы с разрешительной документацией все было в порядке на всех объектах. На сегодняшний день жилой комплекс „Граф Орлов“, который вы выбрали в качестве иллюстрации, является для нас исключением. Сейчас готовится разрешение, и скоро оно будет получено».
Ресторан в Дегтярном переулке, 2
«Получение разрешения на строительство — это длительный процесс, — согласен президент группы Step Дмитрий Кунис. — И если говорить о рынке в целом, то длительные сроки проектирования, невозможность пройти экспертизу в установленный срок, затянутый и бюрократизированный процесс утверждения разрешительной документации часто вынуждают застройщиков начинать возведение объекта параллельно этапам согласования. Если застройщик уверен, что пройдет экспертизу успешно, он запускает строительство. При стоимости объекта от 100 млн рублей и выше штрафы для такой компании не обременительны. Текущие накладные расходы инвестора на содержание персонала и обслуживание кредита превышают 500 тыс. рублей в месяц, поэтому становится целесообразнее нести издержки, нежели замораживать строительство».
Тем не менее сама группа Step придерживается установленных законодательством рамок: львиная доля заказов приходится на иностранных клиентов, для которых соблюдение всех правил и норм — обязательное условие реализации проекта, добавил господин Кунис.
ЛенспецСМУ свой комментарий не предоставило.
Но не все коллеги строителей-нарушений согласны с тем, что длительный процесс получения разрешений является поводом для фальстарта. «Сама постановка вопроса о применении штрафных санкций к застройщику-нарушителю в корне неверна. Должен существовать абсолютный запрет на начало строительства объектов без разрешительной документации. Однако сегодня сама система, сам рынок позволяют выиграть тем игрокам, которые нарушают правила. Я считаю, что застройщики строят без разрешения по той же причине, по которой участники спортивных соревнований стартуют до команды „Марш!“. Тем самым и те и другие пытаются обеспечить себе гарантированную победу», — пояснил «Карповке» гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков.
