Представленная «Студией44» концепция реконструкции Большого Гостиного Двора (БГД), несмотря на привлекательные картинки, вызвала недоумение как среди членов совета по сохранению культурного наследия, так и среди общественности. И дело вовсе не в том, что работы могут как-либо навредить памятнику архитектуры федерального значения, что также не исключено при организации там подземного паркинга на 800 машино-мест. Сомнительными предлагаемые решения выглядят с точки зрения рациональности.
В основе концепции реконструкции Гостиного Двора лежит разделение его территории на торговую и общественную зоны по внешнему и внутреннему кольцам соответственно. При этом единые анфиладные торговые пространства во внешнем кольце предлагается разделить на секции наподобие бутиков. По словам директора «Студии44» Никиты Явейна, таким образом осуществится переход от принятой в Советском Союзе социалистической планировки универмага к капиталистической.
Как отмечают источники «Карповки» в БГД, в настоящее время коммерция занимает всего 10% всей площади здания. По всей вероятности, деление анфилад на бутики только уменьшит торговые зоны. Впрочем, господин Явейн заверил членов совета в том, что торговые площади возрастут на 15%. Но, как отмечают эксперты рынка коммерческой недвижимости, этого тоже недостаточно.
«Сейчас площади Гостиного Двора используются крайне неэффективно. Не задействованы внутренний двор и подземное пространство объекта. Многие площади в рамках этой реконструкции по-прежнему остаются незадействованными, что, по моему мнению, экономически неоправданно, — подчеркнул директор направления строительства торговой недвижимости компании STEP Александр Матеша. — За счет оптимизации мест общего пользования и зоны выхода метро, распределения локаций арендаторов, правильной организации потока посетителей можно увеличить торговую площадь универмага более чем на 30%».
Согласно имеющемуся в распоряжении «Карповки» отчету о финансовой деятельности ОАО «Большой Гостиный Двор», за прошлый год доход компании от торговой деятельности составил около миллиарда рублей, что даже не покрывает коммерческие расходы и себестоимость продаж (1,1 млрд рублей). Прибыль БГД, согласно его отчетам, обуславливается только сдачей помещений в субаренду, а не его основной деятельностью — розничной торговлей. Таким образом, согласно экспертному заключению ООО «Коллиерз Интернешнл», руководство ОАО «Большой Гостиный Двор» должно было обеспечить в 2013 году чистый годовой доход в размере до 997 млн рублей. По факту же компания недополучила 872,9 млн рублей.
Поэтому, отвечая на вопрос членов совета по сохранению культурного наследия о финансировании проекта реконструкции БГД, директор ОАО «Большой Гостиный Двор» Елена Коршунова была вынуждена констатировать, что денег у компании на реконструкцию пока нет. И хотя официально еще неизвестно, сколько средств потребуется на то, чтобы привести в порядок памятник федерального значения, эксперты прогнозируют, что эта сумма может составить порядка 20 млрд рублей. По словам Никиты Явейна, реализация проекта может занять до 25 лет.
Сделать проект инвестиционно привлекательным руководство БГД пытается за счет развития общественного пространства во внутреннем кольце Гостинки. В настоящее время эта территория закрыта для посетителей. В перспективе же здесь планируется организовать кинотеатры, выставочные пространства, ресторанный дворик. Первым же объектом, который будет сдан уже в следующем году, станет академия музыки Елены Образцовой. Но самым любопытным предложением по привлечению дополнительных посетителей в Гостиный Двор стала организация во внутреннем кольце парка с прудом, мини-гольфом и даже гастрономическим огородом.
Примечательно, что если обычно торговые центры привлекают флагманских арендаторов для увеличения потока клиентов, то в БГД, по словам Елены Коршуновой, их должен заменить именно парк. Гендиректор компании уверена, желая передохнуть под сенью деревьев в центре мегаполиса, петербуржцы нет-нет да и купят что-нибудь в одном из бутиков внешнего кольца Гостиного Двора, которое им придется преодолевать, чтобы попасть в парк. Заявление, конечно, сомнительное, учитывая тот факт, что привлекать в парк руководство Гостинки хочет покупателей среднего класса, которым едва ли по карману регулярный шопинг в Гостином Дворе. Как отметили 26% опрошенных «Карповкой» респондентов, они не совершают покупки в БГД. Еще 38% опрошенных заметили, что магазины в Гостинке — это «привет из прошлого» и не способны удовлетворить спрос.
Тем не менее, по словам Елены Коршуновой, данная концепция была утверждена всеми акционерами ОАО «Большой Гостиный Двор». В действительности это оказалось не так. FORTGROUP, которому принадлежит 10,5% голосующих акций, не был привлечен к обсуждению проекта реконструкции БГД. «Более того, когда мы проявили к ней интерес, нам отказали в доступе к информации, — отметил управляющий партнер FORTGROUP Максим Левченко. — К слову, мы как акционеры также предложили свой проект, который почему-то никем не рассматривался, хотя мы, в отличие от ОАО „БГД“, готовы вынести его на открытое общественное обсуждение. И непонятно, почему город безоговорочно одобряет безальтернативную концепцию и никаким образом сам не проявляет инициативу в этом проекте, оставляя все на откуп нынешнему руководству БГД?»
