Точечная застройка — давняя проблема Петербурга, особенно его исторического центра. Среди причин недовольства горожан — угроза разрушения близлежащих домов, ухудшение транспортной ситуации и уменьшение зеленых зон. «Карповка» вспомнила события 2015 года, связанные с точечной застройкой, и попробовала разобраться в соседских отношениях домов Петербурга.
Строительство зданий внутри уже застроенных территорий со своей инфраструктурой и коммуникациями началось в России в 1990-х годах. На месте снесенного дома, промышленного сооружения или сквера стали появляться жилые комплексы. Предложения рождались спросом на освоенные и близкие к центру районы с уже развитой инфраструктурой, которой не могут похвастаться новые районы.
Если для одних точечная застройка — это комфорт и престиж, то для живущих в домах рядом с возводимыми объектами — головная боль. Зачастую одновременно с проведением строительных работ ухудшается состояние старого фонда, возникает так называемый принцип домино. Рытье котлована и забивка свай приводят к просадке фундамента, возникновению или раскрытию трещин в домах по соседству.
В одних случаях застройщики устраняют появившиеся дефекты и возмещают ущерб пострадавшим жильцам, в других — отказываются признать связь разрушений с новым строительством. В качестве первого примера можно назвать соседство дома 1910 года постройки на улице Мира, 35 и ЖК «Мироздание» от Setl City. Весной 2015 года, когда застройщик начал рыть котлован, стена фасада дала трещину, которая стала постепенно расти, перекосились окна и двери, с потолка посыпалась штукатурка.
«Зоны тектонических разрушений разбросаны хаотично по всему миру, это характерно не только для Петербурга, — сообщает директор научно-технической фирмы «Геофизпрогноз» Адам Гликман. — Такие участки нельзя увидеть без специальной аппаратуры. Старые дома так или иначе входят в это зону, но за счет того, что они поддерживают друг друга, они могут так простоять очень долго. Стоит только „вынуть“ один, начать проводить новое строительство в такой зоне, старая постройка начинает рушиться. Это чисто геологические причины. Все висит на ниточке: мы ее качнули, вот и началось. Строительство требует более тщательных исследований участков».
Признавшая себя виновной компания уже в августе начала расселять 18 семей во временное жилье, где они будут пережидать ремонт здания и квартир. Тем, кто отказался от ремонта, предлагали денежные компенсации. Пока жители дома 35 не въехали обратно, но получили обещания, что работы скоро закончатся.
Не всем повезло так же: с января 2015 года со своим соседом — многофункциональным комплексом от «Строительного треста» — борются жители дома 26 на Большой Зелениной улице. Во время погружения шпунта (вбитая в землю свая) началась просадка стены, позже образовались трещины на штукатурке, потолке и несущих конструкциях.
«В каждом случае набор причин разрушения индивидуальный, но основными являются: неудовлетворительное состояние несущих конструкций старых домов, неустойчивость и неоднородность грунтов, отсутствие полного обследования застройки и возможности менять принятые проектные решения в ходе строительства», — утверждает строительно-технический эксперт «Городского учреждения судебной экспертизы» Максим Никольский.
В апреле застройщик письменно пообещал выполнить ремонт квартир пострадавших жильцов, но после возведения капитальных стен на площадке и при условии, что дефекты произошли из-за строительных работ. Жители опасаются, что работы закончатся только к середине 2016 года, а что будет к этому времени с домом, представить трудно, если уже сейчас постоянно останавливается лифт и не закрываются двери.
По словам специалистов, Петербург стоит на слое кембрийской глины, толщина которой около 175 метров на севере и 250 метров на юге. Этот коварный материал без воды и воздуха ведет себя как твердое тело, но при увлажнении становится пластичным, а затем жидким. Адам Гликман назвал легендой то, что Петербург стоит на глине или болоте: «Про земную толщу практически ничего не известно, но „настоящие“ ученые не могут признать, что им что-то неизвестно, поэтому каких только легенд они не придумывают».
Летом с подобной проблемой столкнулись жильцы дома XIX века на улице Маяковского, 34. Одновременно с забивкой свай под ЖК «Русский дом» от «ЛСР» начала осыпаться штукатурка с потолка, потрескались стены и провалилась тротуарная плитка во дворе. Застройщик считает, что строительство нового дома не является причиной проблем соседа: трещины возникли задолго до начала работ и вскрылись во время капремонта его фасада.
«Избежать подобных проблем можно при комплексной реновации кварталов с расселением жителей, заменой коммуникаций, капремонтом или реконструкцией существующих зданий и возведением новых», — добавляет Максим Никольский.
В мае 2015 года служба стройнадзора остановила работы по возведению дома на 14-й линии В. О., 53, от ГК «Невский альянс». Предположительно, из-за забивки свай начал рушиться 51-й дом 1913 года постройки: появились трещины на стенах, в квартирах перекосились двери, откололась штукатурка. Застройщику предписали укрепить конструкции и усилить фундамент для продолжения работ на площадке.
Жителям пострадавших от действий застройщика домов не всегда приходится бороться в одиночку, иногда к ним подключаются и градозащитники. Например, в конце ноября 2015 года жители квартала Ульянка 2А и 2Г совместно с активистами группы «ЭРА» и «Охтинская дуга» выиграли суд против застройщика — «Воин-В», — который вместо реновации квартала приступил к уплотнительной застройке.
Недовольство горожан вызвали разрушения соседних домов и работы на территории парка «Александрино». Теперь застройщик должен разработать новый проект планировки с учетом высотных ограничений 30 метров и новых нормативов. В ближайшее время администрация Петербурга планирует провести совещание по вопросам реновации этих кварталов.
Точечная застройка может привести не только к разрушению соседних домов, но и другим проблемам. По словам ведущего специалиста «Домплюсофис» и члена Ассоциации риелторов Петербурга Галины Несвит, с интенсивностью новой застройки старых районов и активностью развития его инфраструктуры связана транспортная перегруженность магистралей. Возникают проблемы с парковкой, так как имеющиеся стоянки не в состоянии справиться с дополнительным объемом машин.
Среди других претензий жителей сложившихся районов к застройщикам: ухудшение работы инженерных коммуникаций, что приводит к перебоям с электричеством и водоснабжением; нарушение санитарных норм естественного освещения квартир; уничтожение деревьев и целых скверов, а также детских площадок.
По мнению специалистов, точечная застройка хоть и имеет много минусов, без нее городу все же не обойтись. Это явление может иметь и положительные моменты, например развитие социальной инфраструктуры.
«Довольно часто застройщикам дают землю с инвестиционными условиями, что кроме жилых домов они обеспечат район школой, детским садом или поликлиникой, — отметила эксперт по долевому строительству «Адвекс. Недвижимость» Полина Глазкова. — Например, застройщик ЖК „ЗимаЛето“, где возводится пять корпусов, во дворе построит школу и сад. В районах комплексного освоения территорий такие объекты тоже строятся, но на большее количество домов».
Иногда точечная застройка приводит к оживлению всего района, делает его привлекательным для молодых семей и инвесторов. В качестве примера Галина Несвит приводит территорию вокруг метро «Пионерская»: «Возведенные бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы, магазины и объекты социальной сферы сделали жизнь здесь удобной и повысили безопасность территории: удалось расселить коммуналки, в части из которых жили асоциальные граждане».
Строительство нового дома рядом с хрущевкой или брежневкой может сказаться и на внешнем виде последних. По словам члена Ассоциации риелторов Петербурга Галины Несвит, так произошло с домом 75 на Бассейной улице. «Строительная компания, возводившая новый дом, в рамках инвестиционных обязательств перед городом провела частичную реконструкцию соседней брежневки и „откапиталила“ ее фасад. После этого стоимость квартир в отремонтированном доме выросла».
Однозначно оценить влияние точечной застройки на близлежащие дома нельзя: они могут как оживить старый район, так и разрушить его в буквальном смысле слова. Судьба бетонных аборигенов в руках современных застройщиков, которые могут или провести подробное исследование участка перед строительством, чтобы оценить все риски, или же надеяться, что повезет, а потом латать трещины и кусать локти.
