В конце декабря 2015 года Приморский районный суд приговорил дом №32 на Тбилисской улице в Коломягах к сносу. Застройщик возвел здание без разрешения на строительство. Теперь собственники должны сами снести свое жилье и оказаться на улице. «Карповка» попыталась узнать, есть ли надежда на легализацию дома и спасение жильцов.
Коломяжский самострой на 30 квартир в 2007 году построила «Северо-Западная строительная корпорация» («СЗСК»), собственником участка стал ее гендиректор Михаил Голубев. Дом на Тбилисской вошел в малоэтажный район «Никитинская усадьба» между метро «Удельная» и «Пионерская», который компания несколько лет назад начала застраивать домами и таунхаусами.
Корпорация стала одним из главных застройщиков района Коломяги, где с 1995 по 2009 годы возвела около 40 домов. В декабре 2015 года ЖК «Никитинская усадьба» занял второе место в рейтинге качества городской среды, который составил университет ИТМО. К достоинствам комплекса отнесли «человеческий масштаб, зеленое окружение и комфортный двор».
— Строительство комплекса совпало с поэтапным введением законов территориального планирования 2005—2014 годов, создавшим ряд спорных моментов, — сообщил «Карповке» гендиректор «СЗСК» Михаил Голубев. — Процедура получения разрешения на строительство изменилась, а стройку поздно было останавливать из-за комплексного строительства инженерной инфраструктуры.
Квартиры в доме на Тбилисской начали продавать без разрешительных документов на строительство, которые планировалось получить в процессе возведения дома. Как пояснил свои действия «СЗСК», на получение разрешительных документов в то время требовались годы, поэтому небольшие компании экономили так свое время. По словам адвоката Андрея Комиссарова, руководителя коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», ситуация, при которой разрешительная документация «догоняла» стройку, была рядовым явлением до 2010—2011 годов.
— При покупке квартир люди знали, что дома не имеют разрешения, — рассказал «Карповке» Алексей, житель дома №22 на Горной улице. — Но в то время это было обыденной практикой, многие, даже крупные компании, грешили тем, что получали разрешение в конце строительства. Люди смотрели на репутацию компании, которая достаточно давно и успешно возводила дома в Коломягах. Сам Вахмистров, вице-губернатор Петербурга на тот момент, одобрял постройки.
Разрешение на строительство дома на Тбилисской, 32 застройщик не получил, зато удалось подключить здание к сетям и пройти инвентаризационный учет в БТИ. В 2012 году восемь жителей смогли оформить право собственности на квартиры. Это дало возможность собственникам продавать жилье на вторичном рынке, чем и воспользовались некоторые. Строительно-техническая экспертиза, по заверениям застройщика, не выявила угрозы жизни и здоровью граждан.
— Я сама живу в доме без документов, — написала Наталья под петицией «Просим сохранить наши дома» от жильцов «Никитинской усадьбы». — У меня семилетний ребенок, другого жилья нет. Если дом снесут, то мы останемся на улице. Мы ни у кого ничего не просили и сами себя обеспечили жильем, теперь мы просто хотим нормально жить в своем доме.
В 2013 году компания пыталась внести объекты «Никитинской усадьбы» в амнистию по легализации самостроев, объявленную вице-губернатором Маратом Оганесяном. «Коломяги подходили под условие, что объект не должен находиться на земле под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), — отметил Михаил Голубев. — По генплану это зона для малоэтажной многоквартирной застройки. Но долгое время до СМИ доносилась ложная информация, что «Никитинская усадьба» — это ИЖС и амнистирована быть не может».
Иск против дома на Тбилисской в 2014 году подал Госстройнадзор (ГАСН) Петербурга, назвав его самостроем и потребовав сноса. Специалисты указали, что застройщик также на десять метров превысил высотные регламенты закона о зонах охраны: рядом с новостройкой находится усадьба Орловых-Денисовых. Суд первой инстанции 24 декабря 2015 года приговорил дом к сносу, при этом сделать это должны сами собственники за свой счет.
На стороне собственников выступила прокуратура, которая указала на то, что ГАСН пропустил сроки исковой давности, то есть обратился в суд более чем через три года после постройки. Исключением из правила в этом случае может стать только факт угрозы жизни и здоровью граждан, а также нарушение строительных норм, отсутствие которых должен доказывать сам ответчик. Обеспокоило прокуратуру и то, что пострадают уже прописанные семьи с детьми.
— Неизвестно, чем именно руководствовался суд, устанавливая, что срок исковой давности не истек, — комментирует ситуацию адвокат Андрей Комиссаров. — Можно предположить, что одним из доводов являлось то, что ГАСН получил полномочия по подаче таких исков только в 2014 году и, возможно, именно от этого времени потек срок исковой давности. Но обладал ли другой госорган такими полномочиями до ГАСН и знал ли он о самострое? Это должна доказывать сторона, заявившая о пропуске срока, или другие участники процесса.
— Если власти «прозевали» самострой, в чем я сомневаюсь (скорее всего, там кто-то из администрации хорошо руки нагрел), то они обязаны оставить дом или дать людям другое жилье взамен, — возмутилась горожанка Марина, подписавшая петицию по защите домов в Коломягах от сноса.
К слову, дом, как и остальные трех-пятихэтажные постройки в «Никитинской усадьбе», не смотрятся гигантами на фоне окружающих многоэтажек. В 700 метрах от полуразрушенной усадьбы расположились, например, 26-тиэтажный центр Алмазова и многоэтажки 2000-х годов. По словам директора «СЗСК», рядом с домом стоят такие же по высоте дома, поэтому ему неясно, что нужно приводить в соответствие.
К сносу ранее приговаривали и другие дома «Никитинской усадьбы». К марту 2016 года власти обещают снести 16 самостроев Петербурга, в число которых вошел дом №22 на Горной улице, известный в свое время митингами жильцов и выступлениями футболиста Андрея Аршавина, у которого здесь находились парковочные места. Подобного приговора ждут также дома №49 на 1-й Алексеевской улице, №38 и 40 на Тбилисской улице. Все дома построили также без разрешительных документов, подключили к коммуникациям и заселили жильцами.
— Люди пока живут в этих домах, продолжают платить коммуналку, — поделился с «Карповкой» Алексей, житель дома №22 на Горной улице. — Суды по объектам продолжаются, ведутся переговоры с чиновниками. Должна быть, конечно, политическая воля, чтобы Госстройнадзор не подавал иски против уже заселенных домов.
Есть мнение, что в Петербурге таким образом «выживают» небольшие компании, освобождая места для крупного бизнеса. Пока же из более 200 многоквартирных домов, которые городские власти внесли в черный список самостроев, снесли только пять. Процедура эта достаточно затратная и сложная технологически для приставов.
В ближайшее время жители дома на Тбилисской, 32, планируют оспорить решение первой инстанции в городском суде и попытаться легализовать дом. На днях это удалось сделать компании «ФБ Сестрорецк» в случае с самостроем «Водолей-2» в Сестрорецке. Узаконить здание законодательство позволяет, если при его строительстве не нарушались права и интересы граждан и соблюдались строительные нормы.
— Жильцы имеют шанс на легализацию дома, — полагает господин Комиссаров. — В декабре 2015 года вице-губернатор Игорь Албин распорядился найти компромиссное решение по легализации самостроев, которое было найдено в отношении ЖК «Граф Орлов» или дома на Бухарестской улице. Но когда это решение будет найдено и устроит ли оно всех граждан?
Если решение о сносе все-таки не изменят, то «в этом случае жильцы должны обратиться к компании, а те, кто покупал квартиры с оформленной собственностью, должны обратиться к администрации города за компенсацией», — добавил гендиректор «СЗСК» Михаил Голубев. Застройщик же, после проведения демонтажа здания, сможет вновь построить дом, предварительно получив разрешение.
— После решения суда по нашему дому, — отметил Алексей, житель дома №22 на Горной улице, — мы коллективно обратились в прокуратуру, но получилось так, что претензии к застройщику не предъявить, то есть правоохранительные органы не видят его вины. Застройщику на жителей плевать, даже моральный ущерб в 105 тысяч, который удалось добиться по суду от застройщика, не выплатили.
— Жильцы могут рассчитывать на признание всех сделок в отношении недвижимости недействительными и применение реституции, возврата сторонами всего полученного по сделкам, — отметил адвокат Андрей Комиссаров. — Однако жильцы могут получить от застройщика только исполнительный лист на возврат денег, а их получение останется под вопросом. В итоге граждане могут остаться без жилья и денег, но с красивым исполнительным листом.
Пострадавшие от самостроя считают, что власть либо должна оставить дома в покое, легализовать их, либо возбудить дела против «СЗСК», чтобы он понес наказание. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, юристы советуют проверять застройщика на портале Госстройнадзора, где по названию объекта и его адресу можно узнать, имеет ли компания разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию. А также доверять проверку сделки образованным специалистам, а не просто риелторам с большим опытом.
