1 июня 2020, понедельник 01:50
RSS
Город
18:09, 20.02.2016

Как превратить пустующие бизнес-центры в обитаемые 

Что привлекает и отпугивает арендаторов.

В ближайшее время на улице Тельмана начнется строительство высотного бизнес-центра, площадь которого, по разным оценкам, составит 52-60 тысяч квадратных метров. Между тем, в Петербурге пустует 250 тысяч квадратных метров офисных помещений. «Карповка» узнала, почему бизнес-центры могут быть невостребованными и как можно повысить их популярность среди арендаторов.

Непечальная статистика Петербурга

По оценкам агентства недвижимости Knight Frank St Petersburg, в действующих бизнес-центрах Петербурга по итогам 2015 года осталось свободными 254 тысячи квадратных метра офисных помещений. Для сравнения, это чуть больше площади всех залов Эрмитажа. Более двух третей пустующих помещений приходится на БЦ класса В. Трудности возникли у тех бизнес-центров, где характеристики и местоположение здания не соответствуют цене, отметили специалисты.

7

Офисные помещения условно принято разделять на четыре класса. Класс А: центр города или рядом, новое здание, современные материалы и развитая инфраструктура, большая полезная площадь, климат-контроль, видеонаблюдение. Класс В: удобная транспортная доступность, новое здание или старое с полным капремонтом, недорогая, но качественная отделка. Класс С: расположение не имеет значения, старое здание, часто без реконструкции, минимальная инфраструктура, нет стандартов по планировки и отделке. Остальные — класс D.

Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге, отметила, что в БЦ класса А на конец прошлого года пустовало 15% площадей, примерно по 10% — в комплексах класса В+ и В, чуть меньше — класса С. Показатели опрошенных специалистов немного отличаются в ту или иную сторону, но все приходят к выводу, что по сравнению с 2014 годом свободных площадей в БЦ высшего класса стало меньше, а в БЦ среднего — больше.

6

По мнению госпожи Скаландис, невостребованных бизнес-центров в Петербурге сегодня нет: все объекты пользуются спросом. В компании JLL в Петербурге утверждают, что полностью невостребованные БЦ есть, но их не так много. Больше половины свободных площадей имеют 23 бизнес-центра города из 380. По их статистике, в 2010 году ситуация на рынке была хуже: пустовала треть помещений класса А и почти четверть — В.

— Ситуация в Петербурге не такая печальная, как в Москве: доля убыточных, недогруженных объектов не велика, — считает руководитель агентства nostrategy.ru Андрей Волков. — В худшей ситуации оказались те, кто сдал объекты в 2014—2016 годах, а также те, управляющие компании которых не захотели сохранить или снизить арендные ставки. Многие компании ужались и переехали. Самая выигрышная позиция у тех, кто строился под конкретного заказчика.

Причины необитаемости

Однозначно объяснить причины «необитаемости» офисных центров специалисты не берутся, так как двух одинаковых объектов не бывает, везде своя специфика. Среди возможных причин Наталья Скаландис выделяет непрофессионализм и нелояльность управляющей компании, плохую инфраструктуру и отсутствие дополнительных сервисов. Она добавляет, что арендаторы стали более требовательными, поэтому собственник не может заполнить БЦ, не прилагая усилий.

2

— Наиболее привлекательными районами сегодня являются Петроградский, Фрунзенский, Красногвардейский, Адмиралтейский и Василеостровский районы, — продолжает управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге Наталья Скаландис. — Районы с высоким уровнем вакансии: Московский, Центральный и Приморский. Если говорить о планировке, то в последнее время компании выбирают open space с зонированием на тихую и громкую зоны.

— Нельзя говорить, что те или иные районы непривлекательны: в Московском и Центральном районах наибольшая вакантность, но они же и самые востребованные, — спорит Владислав Фадеев. — Объекты могут быть невостребованными из-за юридических проблем или собственника, который не определился с его судьбой. Например, «Осло-Марин», «Формида» и другие.

3

Часть собственников ожидают своего клиента, так как ориентируются на аренду или продажу здания одной крупной компании, полагает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. Среди таких объектов он называет четвертую очередь «Парадного квартала» и «Перспективу». «Другие незаполненные объекты сравнительно недавно ввели в эксплуатацию, поэтому они не успели найти арендаторов, например, «Энерго», «Мезон плаза» и «Пассаж/Итальянская, 17».

— О причинах не востребованности сказать сложно, рынок коммерческой недвижимости перестал быть томным после 2008 года, — рассуждает Андрей Волков. — Непривлекательными становятся дорогие объекты и те, что не обеспечены паркингом. Например, «Петровский Форт», «Веда-Хаус», «Сити» имеют хорошее расположение, но с парковками здесь люди мучаются.

Законы бизнес-привлекательности

Специалисты признают, что многие владельцы готовы идти на уступки арендаторам и готовы на многое для привлечения клиентов. Среди наиболее распространенных мер Владислав Фадеев выделяет снижение арендной ставки, ремонт за счет арендодателя, арендные каникулы и бесплатные парковочные места.

4

По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint Petersburg Марины Пузановой, некоторые владельцы бизнес-центров своими силами и за свой счет выполняют отделку помещений, при этом учитывают пожелания арендатора к планировке и качеству. «Наша компания для каждого арендатора создала в сети „личный кабинет“, что позволяет значительно экономить время, — рассказывает Наталья Скаландис. — Мы также постоянно опрашиваем клиентов, на основе чего предоставляем дополнительный сервис, например, бесплатную уборку».

Собственники нерентабельных центров идут и на более серьезные шаги, например, отдают первые этажи под магазины, спортзал и кафе. По мнению руководителя агентства nostrategy.ru Андрея Волкова, перепрофилирование в гостиницу, складские или торговые площадки требует больших вложений, а также не всегда может конкурировать с уже существующими объектами.

9

С ним соглашается и руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев: «Перепрофилирование возможно только для старых зданий в центре города. Для зданий, изначально создававшихся как бизнес-центр, такой вариант невозможен: выгоднее действовать точечно, меняя условия аренды, ориентируясь на целевую аудиторию».

Своим опытом перепрофилирования поделилась УК PROFMAN, которая в 2014 году переделала многофункциональный комплекс с офисными помещениями класса С на Лиговском проспекте, 33-35, в хостел. Пресс-служба компании отметила, что проект получился успешным, а благодаря постоянному притоку посетителей развиваются клуб, ресторан и магазины на первом этаже. Но специалисты полагают, что это рецепт нельзя назвать универсальным для всех.

1

Подводным камнем такой переделки может стать финансирование: собственник должен быть готовым не только вложиться в проект, но и переждать время с момента запуска проекта до начала окупаемости. Необходимо также четко понимать цель проекта, задачи и потребности потенциальных клиентов, иначе проект может потребовать перепрофилирования после перепрофилирования.

— Рынок не бесконечен, сейчас он падает в большинстве сфер, поэтому необходимо знать текущую ситуацию и иметь достаточный опыт, — считают сотрудники УК PROFMAN. — Стоит задаться вопросами: кто мой клиент, кому это надо, готов ли рынок Петербурга потянуть еще одни апартаменты. Для крупных УК и девелоперов перепрофилирование — меньшая проблема, нежели для небольших компаний.

5

Специалисты по недвижимости предлагают и другие варианты использования пустующих офисов. Например, аренда под мастер-классы и тренинги, для которых требуется оборудовать площадку экраном, проектором и минимальным набором мебели. Организация пространства для фотосъемок, выставок, ярмарок и развлекательных мероприятий, для которых можно задействовать не только пространства внутри здания, атриумы и холлы, но и территорию внутри двора.

Будущее бизнес-центров

По прогнозам управляющего директора Property Management NAI Becar в Петербурге Натальи Скаландис, наибольшим спросом будут пользоваться площади в объектах класса В+, В и А при разумной цене. Руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев добавляет, что будут востребованы современные здания с качественной инженерией, хорошим расположением и профессиональной управляющей компанией.

8

— Растет предложение по офисам небольшой площади с оборудованием и мебелью, которые не требуют вложений от клиентов, — утверждает управляющий директор Regus в России Ирина Баева. — Многие компании оптимизируют затраты и поэтому предпочитают офисы, где все продумано до мелочей и можно эффективно использовать все пространство. Увеличивается предложение и по коворкингам (коллективный офис).

Специалисты УК PROFMAN убеждены, что сегодня все бизнес-центры должны быть функциональными и предоставлять максимальное удобство для арендатора. Владельцам стоит продумывать не только офисные помещения, но сопутствующие услуги: кафе, торговлю, фитнес и возможность отдохнуть.

Карина Ивченко

Фото: pixabay.com





Ссылки по теме:
karpovka.com: 31.05.2020

Военнослужащие Западного военного округа рассказали, что за прошедший месяц ими было обнаружено и вывезено с территории Петербурга и Ленобласти 300 боевых снарядов времен Великой Отечественной войны.

karpovka.com: 31.05.2020

Представители администрации Петербурга посетили 38-ю поликлинику, врачи которой жаловались на недополученные выплаты, с проверкой. Она показала, что медики все полагающиеся им деньги получили.

karpovka.com: 31.05.2020

Дизайнер из Петербурга создала карту работ уличных художников, появившихся в городе за последний год. Она опубликовала ее к 317-летию Петербурга.

karpovka.com: 31.05.2020

С 1 июня работа дежурных групп в детских садах Петербурга продолжится. Кроме того, их количество увеличат в три раза.

karpovka.com: 31.05.2020

Правительство Петербурга договорилось с Минэкономразвития о софинансировании мер поддержки малого и среднего бизнеса в городе. Часть расходов покроет федеральный центр, а Смольный со своей стороны выделит 270 млн рублей.


Интересное
hospital-6-1518170-1279x852
Особенно остро медучреждения нуждаются в медсестрах.
IMG-20200430-WA0006-1024x768
Творчество подростков стало частью программы по украшению города ко Дню Победы.
K70_8350_rs
Стоимость работ составит около 80 млн рублей, их выполнит АО «Буер».
disposal-5021447_1280
Городской индекс фатальности в два раза ниже общего показателя по России.
Фотопроекты
i8ajKLBJzjg
18.05.2020

«Карповка» публикует результаты путешествия команды «Радио Джеппа» в российскую глубинку, чтобы вы могли своими глазами увидеть, как происходит постепенное увядание и смерть русских деревень.

На одно граффити у команды может уйти до двух суток.

Постоянное стремление к новому позволило Наталье стать одним из первых «онлайн-фотографов» в стране.

13-180417-84bda550eb
05.05.2020

Чиновники рассчитывают, что такие экскурсии поспособствуют экологическому просвещению жителей города.

Рестораторы острова бесплатно отправляют обеды врачам больниц Петербурга.

Новости Партнеров

ART1 — это ежедневно обновляющийся ресурс об искусстве, архитектуре, дизайне и фотографии. Мы — петербуржцы, и нам интересно, в первую очередь, то, что творится с визуальной картиной мира в нашем городе.

Агентство актуальных новостей «Телеграф» — это свежая информация из эксклюзивных источников, статьи и авторские колонки команды известных профессионалов-журналистов с многолетним опытом работы в деловых и общественно-политических СМИ

Обратная связь

Cетевое издание "Интернет-газета Карповка" зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 73973 от 19.10.2018

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "НИИ пчеловодства"

Главный редактор: Демин А. А.

Тел: +7(812) 426-36-80

E-mail: redactor@karpovka.com

Рекламодателям

Яндекс.Метрика
Читайте лучшие - новости Санкт-Петербурга, новости строительства и архитектуры, а также транспорта на нашем сайте.
В соответствии с гражданским законодательством РФ по части охраны результатов интеллектуальной деятельности, любые материалы сайта www.karpovka.com не могут законно использоваться без письменного разрешения редакции. Все авторские права на публикуемые материалы принадлежат интернет-газете «Карповка» и ее авторам, если не приведены сведения об ином авторстве. После согласования с редакцией использование материалов на других сайтах возможно только при условии установки прямой гиперссылки. Бесплатное использование материалов в печатных СМИ невозможно.

Наверх

Читайте главные новости о жизни в Петербурге в соцсетях «Карповки».



А чтобы следить отдельно за новостями урбанистики, подпишитесь
на наш канал!