Как строятся отношения с государством и жильцами в жилищно-коммунальном бизнесе? Какая доля неплательщиков в доме считается нормальной, а какая — критической? Для чего покупать УК с уголовными делами? На эту и другие темы «Карповка» пообщалась с Грантом Агасьяном, председателем совета директоров и совладельцем холдинга в сфере ЖКХ «ГИТ».
Этим летом холдинг решил приобрести УК «Мир» и «Возрождение», которые управляют примерно 600 домами в Василеостровском районе. Особенность в том, что руководители обеих компаний находятся под домашним арестом по уголовному делу.
Главный фактор стоимости УК
— В прессе появилась информация, что вы предложили руководителям компаний «Мир» и «Возрождение» приобрести их. Это предложение не кажется вам слишком рискованным — приобретать компании с таким репутационным шлейфом?
— Переговоры о покупке еще ведутся. Известно, что возбуждено уголовное дело об ограничении конкуренции. Но я как юрист знаю, что любое преступление имеет четыре составляющих — объект, субъект, объективную и субъективную стороны. Если одна из них отсутствует, то уголовное дело разваливается на стадии следствия или в суде. По моему мнению, здесь нет конкретного состава. Тем более, ответственность будут нести предыдущие собственники, а не мы. Я руководствуюсь только бизнес-интересами. Есть УК, есть дома в их управлении в Василеостровском районе, лицензия действует и никем не отозвана. Понятное дело, что риск — дело благородное, но надо понимать, за какую сумму рискуешь.
— Понятно, что предполагаемую сумму сделки вы не назовете. Но вы говорите, что руководствуетесь бизнес-интересами. Это означает, что предложение сделано сейчас именно потому, что есть возможность купить эти компании дешевле?
— Тут же все зависит от собственников продаваемых компаний. Может, они посчитают, что, наоборот, дороже — кто его знает. Пока еще мне не ясна их итоговая позиция. Мы свои предложения сделали, и переговоры продолжаются. А суммы, которые они обозначали вначале, мне вообще не интересны.
— Сильно завышенные?
— По нашему мнению, да.
— Верно ли мнение, что стоимость УК рассчитывается в первую очередь исходя из «квадратов» обслуживаемого жилья?
— Там много факторов — «квадрат», выручка, должники, кредиторская и дебиторская задолженность. Самый главный — сроки договора управления. Решение общего собрания может быть от года до пяти. Также очень важна «кредиторка» перед ресурсоснабжающими организациями.
— Насколько сильно на привлекательность покупки той или иной УК влияют претензии со стороны правоохранительных органов или госжилинспекции?
— Конечно, влияют любые внешние и внутренние факторы. Любое внешнее влияние на бизнес должно быть чем-то обосновано в правовом поле. Если есть чем обосновать, то я это полностью поддерживаю.
Укрупнение или дробление
— Успешное ведение бизнеса в сфере ЖКХ, на ваш взгляд, зависит от чего – хороших и безоблачных отношений с государством или отношений с жителями?
— Если брать в процентном соотношении, то могу сказать, что 20% зависит от лояльности органов госвласти. 80% — от граждан.
— На рынке ЖКХ могут действовать две стратегии. Первый – сегментирование, множество мелких УК, которые обслуживают по несколько домов. Второй – укрупнение, как у вас. Тенденция идет на укрупнение?
— Наверное, да, если судить по себе. В принципе я не слышал, чтобы кто-то еще занимался сделками такого формата.
— Сторонники ТСЖ говорят, что крупные холдинги, руководящие сотнями домов, не могут плотно заниматься проблемами каждого из них. Структура начинает бюрократизироваться.
— Все зависит от руководителя. Как таковые ТСЖ, ТСН, ЖСК я считаю неэффективными. Что сейчас самое главное? Чтобы люди платили меньше, но получали больше услуг. А в ТСН и ЖСК люди всегда платят больше. Самый простой пример – надо платить зарплату председателю правления. Чтобы он не пытался получать «откаты» или что-то еще, зарплату нужно поставить в 100 тысяч. Мало кто это предлагает, потому что боится, что жители точно его не изберут. Поэтому официальная зарплата составляет от 10–15 до 30–35 тысяч. Когда человек ежедневно и ежечасно занимается домом, дальше возникают разные серые схемы для заработка.
В крупной УК, построенной как бизнес-модель, во-первых, люди не платят зарплату генеральному директору. Во-вторых, в ней никому не интересно сидеть на серых схемах работы.
Я согласен, когда ты управляешь одним домом, ты можешь уделить ему больше внимания, а когда 100 домами — про один можно забыть. Но для этого тебе приносят акты осеннего или весеннего осмотра домов. Существуют планы текущего ремонта, утверждаемые на общем собрании.
— Как вам кажется, компания-одиночка, руководящая одним-тремя домами, может выжить на рынке?
— Нет. Она неэффективна за счет площади, там нет заработка. Чтобы УК стала более-менее эффективной как бизнес-модель, она должна управлять как минимум 350 тысячами кв. метров.
ГИС ЖКХ и недосбор
— Сейчас государство предпринимает ряд мер, чтобы снизить влияние недобросовестных УК на рынок. В частности, вы уже наверняка изучили, как будете работать с системой ГИС ЖКХ. Это будет эффективной мерой, чтобы рынок стал прозрачнее?
— Это поможет, но в минимальной части. Насколько я понимаю, ГИС ЖКХ и софт сегодня готовы не полностью. К 1 января 2017 года оно тоже не будет готово и не будет работать так, как прописано в постановлении правительства.
Например, чтобы жители провели общее собрание через ГИС ЖКХ, каждому надо получить электронные ключи (ЭЦП). 100-квартирная пятиэтажка — 80% жителей просыпаются в 08:00, едут на работу, в 18:00 приезжают и хотят провести время у телевизора и с семьей, поужинать и лечь спать. Они будут стоять в очереди, чтобы заплатить 7500 рублей, получить ЭЦП и провести собрание?
Из пятиэтажки максимум, кто заморочится этим — это будут два человека, которые будут поднимать шум и гам. А потом, когда кто-нибудь решит спросить УК, чем недовольны эти два гражданина — а эти два гражданина не заплатили по 100 тысяч долга за квартплату. А потом окажется, что они приходили и намекали: «Спишите нам долг, мы не будем ничего делать».
— И как вы реагируете?
— Пять лет назад я принял решение, что я не буду платить этим гражданам, которые просто занимаются вымогательством, делать им перерасчеты. Если вы оказываете какую-то помощь УК, это одна история, ее тоже можно оформить договором возмездного оказания услуг. Но ни в коем случае это не должно быть в форме, что «я не буду в 004 или на портал „Наш Санкт-Петербург“ писать жалобу, если вы сделаете то или иное».
— С другой стороны, та же система ГИС ЖКХ вводится, чтобы позволить жителям лучше контролировать свои УК. Но вы считаете, что она не будет работать.
— Не будет так же, как в свое время поправки в Жилищный кодекс, когда были созданы советы домов. Жители должны не контролировать УК, а помогать ей. Поверьте, контролеров выше крыши в тех же государственных органах, хотя и они должны помогать бизнесу развиваться, а не контролировать и штрафовать. Нужно взаимопонимание.
— Но на 100% его добиться все равно невозможно.
— Когда по телевизору перестанут говорить «контролируйте управляющую компанию», а будут говорить «помогайте», это будет нормально. Женщина 45–50 лет, хозяйка в квартире, готовит мужу и детям — и тут она в 45 лет слушает по телевизору, что она вправе контролировать управляющую компанию, вправе быть председателем совета дома. А кто-то спросил, какое образование у этих граждан? Как они могут, например, рекомендовать, что вместо ремонта кровли нужно положить плитку в парадной?
— Теоретически, может, и так. Но неужели на многоквартирный дом невозможно найти человека в тот же совет дома со строительным образованием или опытом?
— Те люди, которые могли бы помогать — они (чтобы никого не обидеть) работают с утра до вечера. Они приходят домой, и им этого не нужно.
— Вопрос о платежной дисциплине. Тарифы летом опять подросли. При этом исследования говорят, что население усиленно экономит. Ожидаете, что на фоне общего экономического спада начнет расти недосбор?
— Это нормальная ситуация. Недосбор составляет от 7% до 15% в каждом доме по городу и вообще по стране. Это аналитика.
— Есть ли критическая отметка недосбора по отдельно взятому дому?
— Когда нужно волноваться? Это примерно 40%. Это значит, что в доме что-то происходит, и надо принимать какие-то меры. Скорее всего, такая ситуация возникла, когда идет борьба между двумя УК. Или есть инициативная группа, 10–15 человек в доме, которые хотят тебя переизбрать. Из-за этого платежи падают до такого размера.
— Существуют ли долги, на которые вы закрываете глаза?
— Когда с людей нечего взять.
— Не затевать же процессы с каждым неплательщиком, если судебные издержки окажутся выше суммы долга.
— Хорошо, что сейчас упростили процесс — не в порядке искового производства, а в приказном порядке. Нет, больше трех месяцев неоплаты – мы сначала подаем уведомления, потом иски. Это нормально, никуда не деться. Из этой процентовки половина – это люди, у которых нет возможности платить. Была пара случаев, что человек начинает у нас работать дворником или уборщиком и оплачивает долг по квартплате в счет зарплаты. Но длится это недолго, потому что они, как правило, не хотят работать.
