Как взять ипотеку в 2016 году и не умереть голодным 

По мнению больших чиновников, в России наступила благоприятная пора брать ипотеку. Об этом заявил первый вице-премьер правительства России Игорь Шувалов. Ранее министр экономического развития Алексей Улюкаев сообщил, что в марте-апреле 2016 года страна пережила настоящий ипотечный бум. Такие заявления способны подтолкнуть многих, еще не охваченных «бумом» людей к действиям. В связи с этим «Карповка» подняла вечную тему покупки квартиры в ипотеку и составила гид о том, на что нужно обратить внимание, собираясь брать кредит на жилье.

Не купиться на бум

Всерьез задумавшись об ипотеке, нужно ответить себе на три главных вопроса: какую сумму для первоначального взноса вы сможете собрать? Какой доход вы сможете официально подтвердить? Сможете ли вы по-человечески жить на зарплату с учетом вычета ежемесячных платежей по кредиту? Этими вопросами задается и банк, рассматривая вашу заявку. И, например, чем больше в семье человек (в особенности несовершеннолетних детей), тем большая сумма должна у вас остаться после очередного взноса по кредиту.

Как говорят эксперты, разные банки определяют разный максимальный платеж от ежемесячного дохода. Кто-то осторожно ограничивает платеж 40% от общего дохода, кто-то смело допускает 70%. Распространена ситуация, когда в определенном банке  максимальная планка варьируется в зависимости от дохода — чем больше доход, тем больше допустимая доля платежа.

— Сегодня в Петербурге средний процент ежемесячных выплат по кредиту от совокупного дохода составляет 50%, — говорит руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний «Адвекс» Елизавета Мухарская. — Но платежеспособность клиента на момент заключения сделки – хоть и главный фактор, но не единственный. Другими важными условиями одобрения кредита выступают возраст заемщика, его рабочий стаж, размер первоначального взноса, наличие активов в виде другой имеющейся недвижимости, а также незапятнанная кредитная история. Но хочу заметить, что, по сравнению с мартом 14 года, сегодня отбор не так жесток.

Примерьте ситуацию на себя

Представим вполне реальный случай: есть молодые мама, папа и ребенок. Семья располагает 800 000 рублей для первоначального взноса. Квартира стоит 4 000 000. Общий доход – 70 тысяч рублей в месяц. Если брать кредит на 10 лет, при процентной ставке в 13,5% ежемесячный взнос составит  48 727 рублей в месяц. Очевидно, что на оставшиеся 21 273 рубля семья из трех человек не проживет. Есть другой вариант – уменьшить сумму ежемесячных платежей, увеличив срок выплаты кредита. Так, взяв тот же кредит на 20 лет, человек должен будет выплачивать банку 39 212 в месяц.

Однако, выбирая срок выплаты кредита, нужно не упускать из вида такой «нюанс», как сумма переплаты. В первом случае процентная ставка составит 13,5%, сумма переплаты — 2 647 333 рубля, то есть в итоге квартира будет стоить 6 647 333 рубля. Во втором — процентная ставка составит 13,75%, а сумма переплаты уже 6 211 115 рублей, то есть намного больше, чем вся стоимость квартиры. Так, жилье в итоге обойдется в 10 211 115 рублей.

Стоит обратить внимание на то, что при сроке свыше 20 лет количество ежемесячных платежей уменьшается не намного, а вот сумма переплаты – значительно. Так, обратившись к тому же ипотечному калькулятору Сбербанка, мы увидим, что при сроке выплаты кредита в 25 лет ежемесячный платеж составит 38 520 рублей при процентной ставке в 14%, а вот сумма переплаты взмоет до 8 356 114, то есть превысит цену двух таких квартир.

Однако для многих – это единственный способ обрести собственное жилье. По данным АИЖК, в период c марта 2015 года по март 2016 года в России средний размер кредита составил  1,8 млн. рублей, стоимость покупаемой в ипотеку квартиры – 2,8 млн. рублей, а ее средняя площадь – 50,1 кв. метра.

Что касается Петербурга, по внутренним данным компании «Гарант-кредит», занимающейся ипотечным кредитованием, процентная ставка по ипотечному кредиту в случае с первичной недвижимостью сегодня колеблется в диапазоне от 11 до 15%, составляя в большинстве случаев 12%. В ситуации покупки в ипотеку вторичной недвижимости диапазон ставок разнился от 11 до 16%, в среднем составляя 14%.

Краеугольный камень

Возможность ипотечного кредита без первоначального взноса у кредиторов всегда была не самой популярной опцией, а с 2014 года такая схема невозможна вообще.

— Сегодня ипотеки без первоначального взноса не бывает, — рассказывает начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Санкт-Петербурге Ольга Патракеева. — Помимо того, что у заемщика имеется достаточный доход, банк должен понимать, что он способен к сбережениям и накоплениям. Например, в ВТБ первый взнос должен быть не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья.

Первоначальным взносом могут послужить средства, полученные от продажи уже имеющейся у заемщика квартиры. То есть, по сути, есть возможность совершить обмен с доплатой, а на доплату взять ипотечный кредит в банке. Кроме того, деньги на первоначальный взнос можно получить, взяв другой кредит, например, простой потребительский. «Сегодня размер первого взноса составляет в среднем 15%, что на 5% меньше, чем год назад», — добавляет Елизавета Мухарская.

Когда кредит одобрен

Обычно банк рассматривает заявку о получении ипотечного кредита в течение 3–7 дней. В случае одобрения определяется максимальная сумма займа, в рамках которой клиент может выбирать себе квартиру. Но эта квартира должна нравиться не только вам, но и банку, ведь жилплощадь будет находиться в залоге у кредитного учреждения, поэтому она должна сохранять рыночную стоимость на протяжении всего периода кредитования.

— Банк проверяет объект, только если это вторичная недвижимость. Главные проблемные точки здесь — правоустанавливающие документы, наличие перепланировок, срок и степень износа дома. В связи с последним пунктом некоторые банки априори не выдают ипотечные кредиты на покупку квартиры в старом фонде. Кстати, при покупке строящегося жилья нужно учитывать, что банки намного охотнее одобряют кредиты в случае, когда квартира приобретается по договору долевого участия, а не по другим схемам, — сообщает Елизавета Мухарская.

Когда одобрен и покупаемый объект недвижимости, наступает самое важное время — заключение договора с банком. Подписывая этот документ, нужно очень хорошо изучить его пункты. Практически все из них могут стать подводными камнями: процентная ставка, полная стоимость кредита, информация обо всех дополнительных расходах, штрафы и санкции, дата платежа, и главное — условия изменения процентной ставки.

Если судьба повернулась к вам спиной

— В случае временной неспособности выплачивать кредит банк, рассмотрев заявление заемщика, может предложить ему реструктуризацию долга, — говорит Ольга Патракеева. — Реструктуризация кредита — это изменение условий договора, которое может быть реализовано посредством изменения одного или нескольких условий.

1. Увеличение срока выплаты. Банк может увеличить выплату по кредиту на несколько лет. Это приведет к снижению ежемесячного платежа.

2. Кредитные каникулы. Клиенту сократят ежемесячные платежи за счет исключения из них частей тела долга. 3. Возвращать придется только начисленные по кредиту проценты. Зачастую эта услуга предоставляется за отдельную плату.

4.  Прощение штрафов и пени. В силу уважительной причины банк может отказаться от начисленных штрафных сумм.

Рефинансирование долга. Можно найти более выгодный кредит в другом банке и закрывать с его помощью старый долг.

Если же заемщик понимает, что перспективы туманны, лучшим решением будет продажа квартиры и уплата долгов банку. В случае же злостных просрочек квартира будет продаваться самим банком по решению суда. До этого лучше не доводить, поскольку банк будет продавать ее по заниженной цене, чтобы ускорить процесс, и вы от этого только потеряете.

— Как показали последние годы, заемщики все чаще не могут рассчитать свои возможности, либо у них меняются жизненные условия и т.д. В целом статистика по стране показывает, что за последний год доля просрочки выросла на несколько процентных пунктов, — приводит данные Ольга Патракеева.

Имеются и куда более невеселые данные о росте долга петербуржцев по ипотеке на 40%.
Избежать таких проблем отчасти помогает страхование кредита.

Постелить солому заранее

Страхование — важный гарант того, что заемщик не останется без жилья в случае изменения его жизненных условий. Существуют разные страховки – от потери работы, страхование жизни и здоровья заемщика, а также страхование квартиры в случае ее утраты или повреждения.

— Страхование ипотечного кредита важно и банку, и заемщику, — уверена  Елизавета Мухарская. — Если вы страхуетесь от утраты трудоспособности, то при наступлении страхового случая (который, кстати, доказывается непросто) остаток за вас выплатит страховая компания. Если речь идет о страховании жизни, то вашим родственникам не придется платить кредит за вас, а квартира достанется им по наследству.

К сожалению, такая на первый взгляд благая мера часто становится ложкой дегтя в бочке с кредитом. Во-первых, некоторые банки агрессивно навязывают эту услугу, а во-вторых, зачастую страхование происходит по умолчанию.

Для сравнения. В Финляндии и Эстонии стоимость кредита значительно меньше, чем в России. Если россиянин захочет приобрести недвижимость в этих странах, оформив кредит там же, его ждут приятные новости. В Финляндии сумма кредита составляет до 70% от полной стоимости квартиры, средний срок кредита — до 25 лет, а процент щадящий — 2–3% годовых. В Латвии можно взять кредит на срок до 30 лет. Размер кредита составит до 80% стоимости недвижимости, а процентная ставка — от 4,65%.