Лесопарк против музея: в каких районах Петербурга лучше покупать квартиру 

Как известно, мечтать не вредно, даже если вместо журавля приходится довольствоваться синицей. Мало где это проявляется так, как в квартирных предпочтениях покупателей. Архитектурно-историческое очарование центральной части Петербурга, неспешный ритм жизни и огромные лесопарки спальных районов – при выборе места клиенты стараются учесть много плюсов и минусов. «Карповка» помогает разобраться, как выбрать лучший район для покупки квартиры на первичном рынке жилья в Петербурге.

Как выбирают

Единственный козырь, способный побить все остальные в выборе района, – разумеется, это цена квадратного метра, Альфа и Омега при покупке жилья. Именно она отпугивает от центра покупателей, которые не против музейно-ресторанного изобилия, веселья и консьержей, говорящих по-французски. Но разброс цен делает свое дело, вытесняя любителей старины в спальные районы, а небогатых покупателей – в пригороды (об этом речь пойдет ниже).

После денег больше всего дорожат временем. Транспортная доступность, станции метро, автомагистрали и минимум дорожных «бутылочных горлышек» – еще несколько факторов, которыми никогда не пренебрегают при выборе жилья. Другое дело, что идеальной ситуацию на дорогах назвать нельзя ни в одном районе. Хотя баланс для безлошадных покупателей может заключаться и в тех же станциях метро, которыми не обделен ни один район с самыми активными продажами.

— Остальные факторы уже не настолько важны и скорее индивидуальны. Для молодых семей с детьми в дело вступает наличие «социалки», для покупателей старше 40 лет – закрытый двор и зеленые зоны, — рассказывает руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar Кирилл Моченков.

Действует и другое правило: чем выше стоимость жилья, тем придирчивее покупатель. Требования резко возрастают в элитном сегменте. Кроме места квартиры, для ее покупки должно совпасть множество факторов – проект и инженерия дома, его внешний вид, состояние окружающей среды, отделка мест общего пользования и многое другое.

Где покупают

Самая бойкая торговля квадратными метрами разворачивается в северо-западных районах, примыкающих к центру. Лидером агентства недвижимости называют Приморский – самый густонаселенный и самый дорогой среди спальных районов. К его плюсам традиционно относят природу и экологию – соседство с лесом в Юнтоловском заказнике, побережье Финского залива. В апреле квадратный метр в районе в строящемся жилье стоил порядка 98–100 тысяч рублей.

Кроме Приморского, активно продаются квартиры в соседних с ним Калининском и Выборгском (например, на эту тройку в Knight Frank St Petersburg  приходится 50% продаж). Все районы неплохо оснащены станциями метро (по четыре-пять станций, к тому же в Приморском в ближайшие годы достроят несколько новых и замкнут «зеленую» и «фиолетовую» ветки), в Калининском водителей выручает сообщение через КАД с его развязками. В Выборгском «квадрат» в строящемся жилье обходится в 73–75 тысяч рублей, в Калининском – от 81 до 90 (в зависимости от числа комнат).

В NAI Becar дополнительно выделяют юго-запад Петербурга. Здесь, как и на Парнасе, можно встретить большой объем новостроек с массовым спросом. Например, только в Московском районе, по данным «Бюллетеня недвижимости», к концу 2018 года обещают ввести почти 13 тысяч квартир. Впрочем, и квартир эконом-класса здесь лишь около 10% (остальное жилье — комфорт- и бизнес-класс), а цены в новостройках выше среднего по городу – от 4 до 8,8 млн рублей. К плюсам Московского района традиционно относят транспортную сеть (семь станций метро с учетом двух пограничных, Московский проспект), обилие ТРК, наличие обширного парка Победы для семейных прогулок.

Где строят

Строительные итоги мая еще не подвели, но с I квартала в апреле лидеры среди районов по предложению не изменились. Как отмечает в исследовании «БН», рейтинг возглавили Приморский, Московский, Выборгский и Петроградский (около 50% всего рынка) районы. В аутсайдерах оказались Фрунзенский и Адмиралтейский (около 5,5% в сумме).

С Адмиралтейским эксперты не видят неожиданностей: его сейчас не столь активно рассматривают даже в сегменте элитного жилья. Гигантские объемы ветхого и аварийного жилфонда, практически полное отсутствие территорий для застройки, толпы туристов и забитые автомобилями дворы – очевидно, все это перевешивает желание жить в районе, где музеи встречаются чаще продуктовых супермаркетов. Мы не преувеличиваем: по данным справочника 2ГИС, на Адмиралтейский район приходится 83 музея и 67 супермаркетов с продуктами.

Во Фрунзенском районе под застройку не осталось масштабных мест, отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. Единственным крупным проектом можно назвать ЖК «София», который возводила группа ЛСР, но его уже практически распродали.

В то же время в районах-лидерах не прекращается активная квартальная застройка. Весной 2017 года в Приморском районе «Главстрой-СПБ» сдает третью очередь ЖК «Юнтолово» (комплекс на 3,3 тысячи квартир), а Setl City в следующем году завершает «Чистое небо» почти на три тысячи. На Парнасе в Выборгском районе распродается жилье в «Северной долине» (ЖК на 32 тысячи квартир, который «Главстрой-СПБ» возвел в 2011–2013 годах).

Впрочем, не у всех лидеров ситуация одинаково хороша. «Петроградский район традиционно пользуется довольно высоким спросом. Однако в ближайшие 2 года в районе закончатся „свободные пятна“ под застройку», — уточняет Кирилл Моченков.

И все же, несмотря на активную торговлю, многие не находят себе места даже в спальных районах города. «В массовом сегменте покупателей в основном интересуют Приморский, Выборгский и Невский районы. Однако потенциальный спрос приходится на квартиры в пределах 1–2 млн. рублей, а подобное предложение здесь практически отсутствует», — говорит Тамара Попова. В результате покупатели снижают планку амбиций и обращают внимание на ближайшие пригороды – Мурино, Парголово, Юнтолово, Сертолово. Впрочем, эта экономия при покупке чревата многими трудностями – от административных до транспортных. О них «Карповка» уже писала, но подробнее расскажет в одном из следующих текстов.