Игра престолов по-петербургски: история дома с тремя хозяевами и квартплатой в квадрате 

Дом на проспекте Культуры, 29/1, в Калининском районе — с виду ничем не примечательная типовая девятиэтажка, каких в Петербурге сотни. Первые этажи пестрят вывесками магазинов, внутри двора — парадные с автомобилями, детскими площадками и мусорными баками. Но в стенах этой серой панельной постройки бушует настоящая игра престолов с интригами и бюрократическими войнами: за право владения домом борются местное ТСЖ, управляющая организация «Сити Сервис» («СС») и — с недавних пор — «ЖКС №1».

Уже три года собственникам квартир приходит сразу две квитанции за коммунальные услуги. И при этом каждая сторона убеждает, что платить нужно именно по ее «бумажке». «Карповка» пообщалась с участниками конфликта и попыталась разобраться, есть ли выход из этой затянувшейся истории.

Двоевластие и междоусобицы

В 2007 году городские власти назначили дому управляющую организацию (УО) «Сити Сервис». До 2012 года фирма с переменным успехом, но все же исполняла свои обязанности. Когда истек срок полномочий, они автоматически продлились, так как жильцы не проводили собрания о смене управляющей организации.

«С чего все началось? — вспоминает одна из членов ТСЖ и жительница дома Ольга Донскова. — В 2011 году с помощью адресной программы дому выделили бюджетные деньги на капремонт инженерных коммуникаций. В действительности работы выполнили только на бумаге, все участники этой программы подписали акт выполненных работ, а выделенные деньги ушли в неизвестном направлении. Сегодня конец 2016 года, а инженерные коммуникации в доме изношены на 80%».

В 2013 году инициативные граждане решили взять ситуацию в свои руки. Так в доме появилось ТСЖ (товарищество собственников жилья) «Культуры, 29/1». Организация зарегистрировалась как юридическое лицо и с июля 2013 года начала работать. Но спокойствие собственников продолжалось недолго.

«С мая 2013 года до ноября приходили только квитанции ТСЖ, — рассказывает один из владельцев квартиры в доме Никита Савельев (имя изменено по просьбе героя). — В ноябре пришли две квитанции (от ТСЖ и УО), а также все счета „Сити Сервиса“ за прошлые месяцы. В это же время выясняется, что в суде рассматривают иск о признании недействительным решения общего собрания».

Он исправно целый год платил по счетам ТСЖ, пока на официальном собрании с администрацией района жильцам не сказали, что пока что платить нужно «Сити Сервису». Почему семь месяцев жильцам не приходили счета управляющей организации, Никита не знает. Он слышал версию, что квитанции якобы вытаскивали из почтовых ящиков, но относится к этому с большой долей скепсиса. В любом случае, с того момента в доме произошел раскол: кто-то платил по счетам ТСЖ, кто-то по квитанциям «СС», а кто-то запутался до того, что перестал платить вовсе.

«У меня там живет бабушка 89 лет, из дома не выходит и доверенность никому не дает, поэтому вовремя повестку не получила и возражения не смогла написать, — рассказала свою историю Юлия Ботова-Кучеренко. — Приставы сняли с пенсионного счета все, что она оплачивала в ТСЖ».

Юлия уверена, что ТСЖ нужно было сначала получить от «СС» все документы на дом, а уже потом выставлять счета. Похожей точки зрения придерживается и Жилищная инспекция, которая 17 августа 2016 года подтвердила, что необходимо оплачивать те счета, которые на данный момент признаны легитимными. То есть квитанции «СС».

Кроме того, есть вопрос и к тому, как ТСЖ начисляет деньги за жилищные услуги, в которые входят содержание домового имущества, управление им и капремонт.

«Они начисляют по городским тарифам, тогда как Жилищный кодекс говорит, что собственники могут сами выставить нужную сумму, — поясняет источник „Карповки“ в сфере ЖКХ. — Городской тариф назначают только для нанимателей неприватизированных квартир, а при товариществе собственников жильцы все делают сами. Они могли бы найти дешевых исполнителей, которые предоставляют качественные услуги. А еще правление обязано проводить собрания и отчитываться, куда потратило деньги, показывать сметы».

Тем не менее единственный вопрос, который волнует жителей дома, далеких от сложных интриг: куда делись деньги, которые они платили несколько лет ТСЖ за коммунальные услуги? Ведь, например, ГУП «ТЭК СПб» писало еще в 2015 году, что с декабря 2013 года по июнь 2015 года все деньги на обеспечение тепла поступают от «Сити Сервис», а ТСЖ «Культуры, 29/1» заплатило только 12 мая 2015 года 30 тысяч рублей. Долг дома за указанный период составил 11,6 млн рублей.

18 мая 2015 года пришел следующий ответ от прокуратуры Калининского района:
«ТСЖ „Культуры, 29/1“ с ноября 2013 года выставляются квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг и собираются денежные средства с жильцов, которыми должностные лица товарищества распоряжаются по своему усмотрению. Установлено, что договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, ТСЖ не заключались».

«На данный момент у ТСЖ договоров с ГУП „ТЭК“ и „Водоканалом“ нет, — дополнил юрист товарищества Анатолий. — Но это их позиция, а не товарищества. На сегодняшний момент действует старое распоряжение жилищного комитета от 1 марта 2005 года, на которое ссылается районная администрация. По моему мнению, оно противоречит Жилищному кодексу, но мы выполняем его требования. Сейчас председатель товарищества пытается попасть и в „Водоканал“, и в „ТЭК“ на совещания, пишет письма, но ответа нет. На наш взгляд, это неправильно, потому что все вопросы по Жилищному кодексу должны решать жители».

Как закалялось ТСЖ

В то же время 6 сентября арбитражный суд Петербурга обязал управляющую организацию передать все документы на дом ТСЖ. Получается, когда это случится, квитанции товарищества станут единственно легальными. Но почему возникли такие сложности? Казалось бы, все прозрачно: жильцы, недовольные нынешней управляющей организацией, объединились, выбрали новую форму управления домом в лице ТСЖ, зарегистрировались как юридическое лицо и начали работу.

Оказывается, все пошло не так еще в 2013 году, когда ТСЖ образовывалось. Для того чтобы законно зарегистрировать такое сообщество, необходимо, чтобы «за» проголосовала половина квартир дома, которых там насчитывается 463 штуки. Согласно протоколам, инициативная группа проводила собрания несколько раз. 22 апреля выбрать ТСЖ не получилось, так как на встречу пришло недостаточное количество людей, а уже 25 апреля собралось второе общедомовое собрание, которое набрало нужное количество проголосовавших, и ТСЖ начало существовать.

Примечательно, что в первом протоколе общая площадь жилых и нежилых помещений дома указана 26 141 квадратный метр, а во втором — 23 342. Но согласно данным организации «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», общая площадь всех помещений — 27 103 квадратных метра. По закону число голосов, достаточных для основания ТСЖ, рассчитывается из площади дома и соответствующего количества квартир. Подтасовав цифры, инициативная группа сократила и этот показатель.

Расхождение в цифрах привело к тому, что 17 июля 2014 года на организацию возбудили уголовное дело по статье «Фальсификация единого государственного реестра юридических лиц».

«Товарищество официальным не признавали, но вопрос о его законности отпал в октябре 2014 года по решению суда, — поясняет жилец дома Никита, который уверен, что уменьшение площади позволило создать ТСЖ и привело к неразберихе с двойными квитанциями. — Надо было при регистрации ТСЖ не фальсифицировать протокол, не подделывать подписи, а указывать верную общедомовую площадь, не терять приложения к протоколу с подписями собственников. Я принимаю сторону закона, как я надеюсь. И был рад, что создали ТСЖ, но не знал про все допущенные нарушения».

Получается, создай жильцы ТСЖ по всем правилам, никто бы не смог оспорить законность их прав на управление домом.

«Официальная политика администрации города — это поддержка ТСЖ, — уверен юрист Анатолий, который помогает товариществу с судами. — Но на деле чиновники лишь занимаются саботажем и вставляют палки в колеса. Они должны были дать компетентную помощь и объяснить, как сделать все правильно, чтобы участники ТСЖ не допускали ошибок».

Третьим будешь?

И без того запутанный конфликт зашел на новый виток, когда в дело вмешался Совет дома проспекта Культуры, 29/1, который выступает за то, чтобы передать здание в ведение «ЖКС №1 Калининского района».

Появление на сцене еще одного игрока внесло дополнительную сумятицу. Получается, пока ТСЖ судится с «Сити Сервисом» за право обладания домом и передачу документов, Совет дома организует собственные собрания, где продвигает идею по передаче здания третьей стороне — «ЖКС №1».

ТСЖ настроено категорически против такой инициативы. Ссылаясь на проверки жилищной инспекции, активисты организации пытаются доказать, что передавать самодостаточный дом со штрафами в миллион рублей «ЖКС №1» нецелесообразно.

«Штрафы должны оплачиваться с собранных денег за оплату коммунальных услуг жителями многоквартирных домов, — заявляют представители ТСЖ. — УК платит штрафы, все участники этой коммерческой организации получают прибыль, а на содержание и обслуживание наших домов денег нет и не будет. Мы, собственники, должны наблюдать, как разрушаются дома, и продолжать оплачивать выставленные счета».

Члены ТСЖ подали иск в арбитражный суд Петербурга, чтобы запретить «Сити Сервису» передавать техническую документацию на дом кому-либо, кроме товарищества. Аргументы организации строились на том, что решение суда по передаче документов может не вступить в силу, если Совет дома все-таки решит избрать управляющей организацией «ЖКС №1».

«Товарищество сослалось на то, что на доске объявлений в доме размещено сообщение о проведении 28 октября 2016 года общего собрания собственников, в повестку дня которого включен вопрос о выборе в качестве управляющей организации „Жилкомсервис №1 Калининского района“», — гласит судебный документ.

Однако суд посчитал, что объявление на доме не может помешать судебному акту, поэтому иск не удовлетворили.

«В 2015 году Совет дома уже предлагал выбрать ЖКС вместо ТСЖ, — вспоминает Никита. — Тогда ЖКС выбрали, но компания отказалась от управления домом, и ему вновь назначили „Сити Сервис“».

Он считает, что ЖКС №1 и в этот раз откажется от дома, а третий игрок в лице жилкомсервиса нужен, чтобы выиграть время для «Сити Сервиса». Источник из ЖКХ сообщил «Карповке», что это могло бы быть выгодно Совету дома, некоторые члены которого, по слухам, работают в этой организации.

«Сделано это с одной целью — отобрать документы у „Сити Сервиса“ в пользу ЖКС, пока они по решению суда не перешли к ТСЖ, — добавляет Никита. — А потом ЖКС вновь откажется от дома. И кому его отдадут? Правильно, как и в прошлый раз „Сити Сервису“».

Что делать?

Можно принимать одну или другую сторону конфликта, бесконечно долго копаться в документах и искать крайнего. Но жителям дома на проспекте Культуры, 29/1, уставшим от многолетних тяжб, нужна ясность здесь и сейчас. Неразбериха тянется уже три года, горожанам до сих пор приходят две квитанции о квартплате, а долг дома, который делят, как пирог, исчисляется миллионами. Есть ли выход из этой ситуации?

В пресс-службе Калининского района «Карповке» рассказали, что поставить окончательную точку в конфликте может только суд.
«Это спор двух хозяйствующих субъектов. Мы тут представляем интересы тех граждан, у которых квартиры принадлежат городу, — пояснила сотрудник пресс-службы Юлия Лебединова. — Такие конфликты не возникают на пустом месте. Это случилось, потому что у жителей есть претензии к „Сити Сервис“, и мы понимаем, почему они недовольны. Но мы не можем вмешаться и милитаристски стукнуть по столу».

«Жителям дома нужно не воевать друг с другом, а держаться вместе. И не верить ни ТСЖ, ни управляющей организации, — считает источник „Карповки“ в сфере ЖКХ. — С собственников незаконно получают деньги, злоупотребляя доминирующим положением, пользуясь их безграмотностью. Несмотря на то, что обычно я выступаю за ТСЖ, как форму управления домом, конкретно в данном случае лучшим вариантом для жильцов будет собрать новый Совет дома, перейти под управление „ЖКС №1“, который решит все их нынешние проблемы, а потом, когда ситуация стабилизируется, заново перейти в ТСЖ».

Очевидно, легкого и мгновенного способа распутать трехлетний клубок из судов, огромных долгов дома и конфликтов на проспекте Культуры, 29/1, нет. При этом большинство жильцов дома — пожилые доверчивые люди преклонного возраста, которые не хотят и не могут разобраться во всех хитросплетениях и юридических тонкостях. Но, похоже, решить свои проблемы жильцы дома смогут, только объединившись и выбрав единый вектор своих действий.