31 января в Петропавловской крепости при поддержке государственного музея истории Санкт-Петербурга прошла дискуссия «Как жить во дворце». Эксперты обсудили возможности использования архитектурных памятников. «Карповка» выяснила, почему частникам не выгодно реставрировать особняки, дачи и заводы из красного кирпича.
По мнению экспертов, Санкт-Петербург имеет одну из самых жестких в мире систем охраны архитектурного культурного наследия, но городские власти очень непоследовательны в градостроительной политике. Это сочетание рождает множество трудностей, с которыми сталкиваются девелоперы при работе с историческими постройками. Как результат, появляются хорошо отреставрированные, но никому не нужные здания.
Руководитель архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов рассказал о фабрике «Красное знамя». В начале работ по реконструкции прошлые владельцы надеялись сделать из фабрики новое место притяжения для жителей Петроградской стороны, но так и не смогли привлечь инвесторов. На печальный исход повлияла также точечная застройка, возникшая вокруг здания. В итоге «Красное знамя» пополнило ряд городских зданий с уникальной архитектурой, но без ясных перспектив использования. По признанию Даянова, в фабрике сейчас легче открыть «Пятерочку», чем приспосабливать под место проведения досуга.
Найти решение для современного использования исторического здания становится еще сложнее, если в нем нельзя изменить внутреннюю планировку. Как это бывает в случае дач и особняков, где зачастую реставрации подлежат только интерьеры: историческая лепнина, фрески, камины и другое. Это очень дорогостоящие работы, но после их завершения такие пространства часто остаются выставочно-событийными и никак не привлекают инвесторов.
Такой же проблемой «общей бесполезности» обладают архитектурные памятники, которыми стали бывшие технические постройки. Однако есть исключения. Холдингу RBI удалось вписать один из немногих оставшихся газгольдеров в проект элитного жилого комплекса на Заозерной улице, а из гаража Крюмелля 1900 года постройки на Петроградской стороне сделать бизнес-центр. Директор RBI по маркетингу Михаил Гущин уверяет, что найти способ функционального использования памятника архитектуры всегда возможно. Это требует огромных ресурсов, но будучи вписанным в жилой комплекс, такой объект придает ему особый стиль.
Самой больной темой для девелоперов является экономическая рентабельность. На быструю окупаемость при работе с историческими постройками рассчитывать не приходится, ведь переделать их под жилье почти невозможно. Зачастую не хватает места для паркинга, да и непонятно, как поступать с анфиладной схемой планировки. Иногда существует возможность приспособить здание под гостиницу, бизнес-центр или торгово-развлекательный комплекс (как это произошло с Варшавским вокзалом), но далеко не все готовы к вложению длинных денег.
Директор по инвестициям компании VIYM Владислав Юрковский уверен, что небольшая, но стабильная долгосрочная инвестиция может быть даже ценнее краткосрочной доходности: открывая гостиницу в центре города, инвестор может рассчитывать на стабильный поток в течение ближайших 5–7 лет. Эту гипотезу компания VIYM проверяет с начала прошлого лета на «Никольских рядах», в которых разместили два отеля среднего ценового сегмента. Коммерческие помещения, составляющие около трети всего комплекса, сдать не успели, так что говорить об удачности инвестиций пока рано.
Широко обсуждался на встрече вариант современного использования исторических сооружений в качестве креативного пространства. Сейчас арт-кластеры привлекают к себе повышенное внимание со стороны девелоперов. Доцент института дизайна и урбанистики ИТМО Александра Ненько рассказала, что арт-пространства в Петербурге сейчас активно развиваются, живут, но также и активно погибают. Креативный ландшафт Петербурга изменился: теперь под арт-кластеры приспосабливают не только доходные дома в центральных районах, но и краснокирпичные заводы, памятники советского модернизма и конструктивизма.
Территория завода «Красный треугольник»
Одним из плюсов такого функционального решения является отсутствие масштабных финансовых вливаний в реставрацию. Представитель «Бертгольд-центра» Алена Цветкова рассказала, что, несмотря на отсутствие вложений в капитальный ремонт, проект привлек множество резидентов и полностью окупился. Сейчас цены на аренду в Бертгольд-центре на 30% выше среднерыночных. Это объясняется маркетинговой стратегией: в здании бывшей типографии располагаются магазины винтажной одежды, бары, вегетарианские кафе и даже студия перформативных искусств, кроме того, здесь часто проходят лекции и выставки.
Все участники встречи согласились с тем, что заниматься реставрацией архитектурных памятников необходимо. Это сложные, ресурсоемкие проекты, но без них теряется архитектурный контекст города. Правда, польза для компании скорее имиджевая: исторические постройки выгодно смотрятся в портфолио.
