Эксперты рынка недвижимости говорят, что рынок апарт-проектов постепенно отвоевывает позиции, утраченные в разгар пандемии. Учитывая, что госпрограмма субсидирования ипотеки не распространяется на апартаменты, можно говорить о сохранении высокого интереса покупателей к сегменту.
Фото: пресс-служба Apriori Development
В последние годы апартаменты стали наиболее динамично развивающимся сегментом рынка. По типу они делятся на несколько категорий, но принципиально их можно поделить на два варианта: сервисные (находящиеся в управлении УК и прежде всего оказывающие услуги по кратко- и среднесрочному проживанию) и «псевдожилье» (ориентированные на постоянное проживание).
В Санкт-Петербурге, в отличие, например, от Москвы, в последние годы четко преобладают сервисные апартаменты, постепенно вытесняющие с рынка «псевдожилье». По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало июля продажи апартаментов ведутся в 33 объектах. В предложении находится 6,2 тысячи юнитов (212 тысяч кв. метров).
«В целом по рынку сервисные апартаменты занимают 83% предложения, то есть тенденция прошлых лет, когда они более широко представлены, сохраняется», — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Популярность апартаментов у покупателей объясняется несколькими ключевыми факторами.
«Тех, кто покупает апартаменты для собственного проживания, привлекает цена, которая ниже традиционного жилья на 15–20%. Второй плюс — это локация. Обычно апартаменты строят в самых перспективных районах в виде точечной застройки», — отмечает Дмитрий Ермышев, директор по маркетингу и рекламе Apriori Development.
Дмитрий Ермышев, директор по маркетингу и рекламе Apriori Development / пресс-служба Apriori Development
Сервисные же апартаменты наиболее интересны для тех, кого недвижимость интересует как объект для инвестиций.
«Культура инвестирования с каждым годом растет. Покупатели хотят не просто недвижимость. Им интересен готовый арендный бизнес с понятной доходностью», — считает Дмитрий Ермышев.
По его словам, передача своего юнита в управление УК в рамках той или иной доходной программы обеспечивает собственнику прибыль без личного участия в поиске арендаторов, обслуживании недвижимости и прочих хлопотах.
«Доходность апартаментов — 10–14% годовых. В сравнении с рынком аренды жилья или банковскими депозитами — это почти в два раза больше», — говорит эксперт.
Коронавирусная атака
Пандемия коронавируса атаковала сегмент сразу по двум направлениям. Первое из них — снижение продаж. Наиболее характерно оно для апреля-мая — периода максимальных антикоронавирусных ограничений. Ситуация осложнялась еще и тем, что государственная программа субсидирования ипотечной ставки, серьезно поддержавшая первичный рынок жилья, на апартаменты не распространяется.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development / пресс-служба ГК Docklands development
«Самым непростым для нас стал апрель, количество обращений и продаж снизилось на 70% по сравнению с прошлым годом», — признает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
Это, естественно, отразилось на рыночных итогах второго квартала.
«В целом по рынку спрос во втором квартале 2020 года сократился на 48% относительно периода с января по март 2020 года», — рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
При этом, по ее словам, за первое полугодие, благодаря высокой активности в начале года, уровень продаж превысил показатель аналогичного периода 2019 года на 17%. С ней согласна Ольга Трошева.
«Несмотря на пандемию, результаты продаж достаточно стабильные. Реализовано 2 тысячи апартаментов, что на уровне прошлых периодов. Из них 75% приходится на сервисные. Такие показатели достигнуты благодаря активизации спроса в первом квартале, на который пришлось 65% продаж полугодия», — говорит она.
Второе направление коронавирусной атаки на апартаменты, прежде всего, сервисные — падение туристического и иного въездного потока и, соответственно резкое сокращение спроса на кратко- и среднесрочную аренду юнитов.
Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO / пресс-служба комплекса апарт-отелей VALO
«В месяцы самоизоляции спрос на краткосрочную аренду в Петербурге по сравнению с аналогичным периодом 2019 года упал на 60%. В таких условиях достигнуть запланированной на летний сезон заполняемости в 90–95% невозможно», — отмечает Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO.
Ударим апартаментами по пандемии
По оценкам экспертов, избежать значительного урона сегменту помогла гибкость формата апартаментов. И девелоперы проектов, и управляющие компании предприняли ряд разнообразных мер, чтобы по возможности нейтрализовать атаку коронавируса по обоим направлениям.
«В апреле и мае спрос на апартаменты снизился в среднем на 15%. В апарт-комплексе START мы фиксировали не столько отказы покупателей, сколько просьбы поставить сделки на паузу. Ослабления ограничений вернули интерес к недвижимости, и сейчас подавляющую часть отложенных сделок мы перевели в статус оформленных», — рассказывает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК» / пресс-служба ГК «ПСК»
Он отмечает, что кризис традиционно сопровождается снижением спроса на ипотечном рынке, связанным со сложностью подтверждения доходов. Для таких покупателей в компании запустили первую для рынка апартаментов длинную рассрочку — на 5 лет, ежемесячные выплаты по которой находятся на уровне обычной ипотечной программы. В партнерстве с одним из банков сформирована и льготная ипотечная программа, со ставкой под 4,2% на первый год.
«Режим самоизоляции, конечно, поставил рынок „на паузу“. Но он ответил на это решительными действиями. Например, в нашем проекте VALO мы предложили клиентам новые условия: бесплатные „длинные рассрочки“ и отсрочки платежей, понизили первоначальный взнос до 20%», — говорит Марина Сторожева.
Кроме того, по ее словам, с банком-партнером был разработан ипотечный продукт по специальной льготной ставке 4,8%.
«Оживление покупательской активности мы почувствовали уже в начале июня и поддержали ее скидками на все юниты, кроме студий», — добавляет Екатерина Запорожченко.
«Эти шаги в совокупности с оживлением рынка привели к тому, что финансовые результаты первого полугодия этого года соответствуют тому же периоду прошлого. В сложившихся условиях результат выдающийся», — подчеркивает Сергей Мохнарь.
Столь же оперативно компании перестроили и работу по сдаче юнитов в аренду.
«Сегмент, в отличие от гостиниц, смог перестроиться на долгосрочную аренду. Даже с учетом того, что предложение долгосрочной аренды в Петербурге увеличилось в 2 раза (на рынок вышли гостиницы и квартиры, ранее сдаваемые посуточно), заполняемость петербургских апартаментов не падала ниже 40–50%. Для сравнения, гостиницы не могли достичь цифры выше 5–10% или вовсе уходили с рынка», — говорит Марина Сторожева.
Комплекс апарт-отелей VALO / пресс-служба комплекса апарт-отелей VALO
Она поясняет, что у гостиничных номеров апартаменты выигрывают за счет кухни в каждом юните, а у квартир — за счет полноценного набора гостиничных услуг, который делает проживание в апарт-комплексе максимально безопасным в эпоху пандемии. Благодаря этому загрузка в комплексе VALO в июне достигла 80%.
«Можно сказать, что апартаменты проверку кризисом прошли, и инвесторы убедились в сохранении доходности, даже когда все плохо. Перевод части фонда апарт-комплекса LIKE на долгосрочную аренду обеспечил уход от убытков. В наиболее сложный период загрузка была на уровне 50%. В условиях изоляции косвенно помогла Москва. В Петербург приезжали люди, работающие удаленно и не желающие выходить на улицу по расписанию и согласованию», — добавляет Сергей Мохнарь.
Промежуточные итоги
Несмотря на достаточно устойчивое в целом положение сегмента, девелоперы притормозили вывод на рынок новых апарт-проектов.
«В первом полугодии этого года зафиксирован минимальный объем пополнения сегмента: на рынок выведено всего около 500 юнитов (12,4 тысячи кв. метров). Относительно стабильных периодов снижение оценивается в 4–6 раз от количества (в 6–10 раз от площади)», — рассказывает Ольга Трошева.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» / facebook.com/troscheva
Следствием стало существенное снижение предложения. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2020 года оно сократилось на 35% по числу юнитов, на 33% — по площади.
«По сравнению с первым кварталом количество апартаментов в продаже снизилось на 22%, основная причина — отсутствие новых проектов на рынке», — говорит Светлана Московченко.
Близкую оценку дает и Сергей Мохнарь.
«Снижение предложения составило как минимум 15–20%, если говорить о качественном фонде: рядом с метро, программами доходности и четким позиционированием по сегментам арендаторов. И пока тренд на сокращение сохранится», — отмечает он.
Это, в свою очередь, стимулирует рост цены.
«Цены на апартаменты в первом полугодии росли в соответствии с темпами изменения цен на жилье. Так, по состоянию на 1 июля средняя цена предложения за „квадрат“ составила: 154,2 тысячи рублей в сервисных апарт-отелях и 187,4 тысячи — несервисных. Обе категории выросли в цене на 6,6%», — говорит Ольга Трошева.
Светлана Московченко говорит о незначительном снижении ценника во втором квартале.
«По итогам июня средний уровень цен на сервисные апартаменты составил 158 тысяч рублей за „метр“, снижение за квартал — 2%. Подобная динамика была обусловлена разнообразными акциями и скидками, предлагаемыми девелоперами», — отмечает она.
Апарт-комплекс START / пресс-служба ГК «ПСК»
Сергей Мохнарь оценивает рост средней цены «квадрата» в первом квартале в 3–5%, а во втором, по его словам, ценник почти не изменился.
«В течение всей пандемии застройщики апартаментов не останавливали работу на стройплощадках. Поэтому по мере готовности проектов цены растут. Например, даже цена за „квадрат“ в комплексе апарт-отелей VALO выросла на 2000–3000 рублей. Снижения цен у коллег мы тоже не заметили», — добавляет Марина Сторожева.
Перспективы
Даже если полного восстановления рынка апартаментов до докризисного уровня до конца этого года не произойдет, никаких критических проблем в сегменте эксперты не ожидают.
«Темпы восстановления рынка напрямую зависят от периода распространения пандемии, снятия и введения ограничительных мер на ее фоне, что предсказать крайне сложно. До конца 2020 года полного восстановления рынка апартаментов не ожидается», — осторожно прогнозирует Светлана Московченко.
«Кризис выполнит санирующую роль на рынке апартаментов и инвестиций в недвижимость. Выживут только стабильные проекты, которые обладают гибкостью и необходимой финансовой устойчивостью», — уточняет Марина Сторожева.
Но в целом девелоперы оценивают перспективы вполне позитивно.
«Прогноз оптимистичный — мы ожидаем восстановления покупательской активности уже в ближайшие несколько месяцев», — говорит Екатерина Запорожченко.
Она ожидает неплохих результатов и в сфере аренды.
«Вероятнее всего, загрузка классических гостиниц до следующего высокого сезона будет колебаться в пределах 10–15%. Апарт-отели же смогут рассчитывать на загрузку 80% и выше», — полагает эксперт.
Апарт-комплекс Docklands / пресс-служба ГК Docklands development
По мнению Сергея Мохнаря, во второй половине 2020-го и в 2021 году рынок будет иметь дело с последствиями кризиса. В этих условиях он пойдет по пути углубления сегментации апартаментов, появления новых ниш и освоения новых локаций.
«Поэтому мы не отказались от планов и стали одной из немногих компаний, анонсировавших новый проект — Putilov Apart рядом с метро „Кировский завод“. Считаем, что у инвесторов должен быть выбор не только среди площадей и цен, но и среди назначения апарт-комплексов по аудитории. Например, можно инвестировать в рынок недорогой массовой аренды или же выбрать деловой сегмент. Putilov Apart — пример такого подхода. Это комплекс средних размеров, ориентированный на деловую аудиторию», — рассказывает он.
Специалист добавляет также, что уже есть сигналы восстановления внутреннего туризма. После открытия навигации, части музеев и парков Петербург вновь стал востребованным, что отразилось на росте бронирований из регионов.
«Если не случится второй волны эпидемии, в сентябре в Петербург придет деловой сезон, который увеличит спрос на краткосрочный формат. Но даже при неблагоприятном прогнозе рынок апартаментов имеет „план Б“, который он опробовал в месяцы карантина. В этот кризис апартаменты доказали свои преимущества перед инвестициями в другую недвижимость — как жилую, так и коммерческую», — резюмирует Марина Сторожева.