Сергей Мохнарь: инвесторы, покупающие апартаменты, расценивают их как полноценный бизнес 

О том, какие тренды окажут влияние на дальнейшее развитие рынка апартаментов, почему цены на них продолжат расти и какие особенности сегмента делают его потенциал уникальным, рассказал «Карповке» директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.

— ГК «ПСК» является одним из крупнейших в Петербурге девелоперов, строящих апарт-отели. Насколько сильно коронакризис повлиял на развитие рынка апартаментов?

— Коронакризис, безусловно, оказал влияние на апартаменты, сразу в трех аспектах.

Первое — объективное охлаждение спроса в самый пик пандемических ограничений в апреле и первой половине мая. Здесь проявилось особое свойство кризиса в его неопределенности. Поэтому сокращение спроса на 15–20%, в среднем, было сложно оценивать: является ли это новой реальностью или же рынок восстановится к лету. Судя по обратной связи от покупателей, мы делали вывод, что охлаждение временное. Так оно, в конечном итоге, и получилось. Спрос на недорогие предложения уже вернулся к показателям прошлого года.

Второе — исчезновение туристического потока, чего ранее никогда не происходило. Это потребовало от управляющих компаний серьезной мобилизации. Ключевой вывод — апартаменты справились и оказались лучше готовы к таким весьма серьезным событиям, чем отельная инфраструктура и туристический бизнес в целом. Иными словами, кризис сделал и застройщиков, и управляющих апартаментами только увереннее. Формат подтвердил жизнеспособность.

Третье — неуверенность в будущем национальной валюты в тот период привела к тому, что на рынке недвижимости появились дополнительные деньги рублевых вкладчиков банков. Покупка недвижимости, как и в прошлые кризисы, стала привлекательной альтернативой хранения средств на счете или в ценных бумагах. На продажах апартаментов это сказалось с небольшой задержкой, в мае и июне, когда пошли первые позитивные новости. При этом доходность вкладов вновь снизилась — ЦБ изменил ключевую ставку. Таким образом, инвесторы в доходную недвижимость не потеряли интереса к сегменту.

Сокращение предложения на рынке и отсутствие запуска новых крупных проектов не есть прямое следствие кризиса, но закономерное развитие, кризисом несколько усугубленное. Совершенно точно, апартаментами не будут застраиваться большие территории, как, например, в рамках КОТ. Разве что только в сочетании с домами жилой застройки и то далеко не во всех локациях. Но есть локации, пригодные под точечную застройку. Один из таких проектов, Putilov Apart, мы анонсировали рядом с метро «Кировский завод». Строительство уже началось, продажи откроем в сентябре этого года.

— Изменились ли ваши планы из-за кризиса? У вас заявлен один из крупнейших проектов в сегменте. Не боитесь за его судьбу?

— Нет, наши планы не изменились. Мы планировали вывести на рынок новый проект и вывели его. Просто потому, что каждое предложение оценивается относительно конкретной локации. И, если рядом ничего подобного нет, то проект будет востребован. Кризисы случаются каждые шесть лет, и если отказываться от планов каждый раз, то можно вообще сворачивать работу на рынке.

Наш крупнейший проект START у метро «Парнас» не страдает от текущих событий. Его сегмент изначально не на 100% туристический. Задача проекта — в предложении рынку аренды Петербурга новых площадей рядом с метро, с профессиональным управлением.

Проект амбициозный — самый крупный из строящихся одной очередью. Но в то же время — это единственный апарт-комплекс в новом районе, которым является Парнас. И такие локации весьма востребованы среди молодежи и людей, начинающих самостоятельную жизнь.

По объему квадратных метров, числу юнитов в продаже и темпам продаж мы находимся в лидерах рынка. И в этом качестве конъюнктуру чувствуем особенно хорошо. С этой позиции можно констатировать, что ставка на апартаменты на данный момент сыграла. Дальше, как и ранее, все наши новые проекты будут разрабатываться в соответствии с запросами инвесторов и арендаторов.

— Ваш прогноз рыночной ситуации на перспективу: что будет с ценами, спросом и предложением?

— Перспективы апартаментов, как и вообще всей недвижимости, конечно, зависят от покупательной способности граждан. Сейчас мы делаем ставку на недорогое предложение и видим хороший спрос на такие варианты. Дополнительную поддержку оказала наша программа льготной ипотеки на апартаменты, запущенная совместно с одним из крупнейших российских банков.

Предложение такими темпами, как это было в 2018–2019 годах, расти не будет. Следующие пару лет на рынке будет сохраняться новый баланс. Затоваривание в какой-то степени хуже любого кризиса, и все девелоперы это понимают. Поэтому запуск новых проектов будет случаться не очень часто.

А вот цены, к сожалению, будут расти. Земля, материалы, подрядные услуги — все дорожает от года к году, и предпосылок к удешевлению нет. В 2020 году увеличение цен будет небольшим, на 3–6% по итогам года, в среднем по рынку. А вот 2021-й в этом плане, скорее всего, будет догонять по динамике прошлые годы.

Что касается спроса, то на рынок приходят инвесторы, приобретающие не по одному юниту, а сразу несколько: 3, 5, 10. Это вложения, что называется, на будущее и фактически рассматриваются как отдельный полноценный бизнес.

— Какими, на ваш взгляд, будут основные тренды развития внутри сегмента?

— Есть два ключевых тренда. Первый — переход к «разделению труда» внутри сегмента. Апартаменты будут изначально позиционироваться на определенные группы арендаторов, будь то деловые люди, релоцированные специалисты, студенты, молодежь на начале своего пути самостоятельной жизни и так далее.

Второй тренд — появление точечных проектов в районах, где такого предложения пока нет, но где оно объективно востребовано. Наш новый проект Putilov Apart тому пример. У одного только Кировского завода десятки партнеров в других городах и за рубежом, не считая многочисленных арендаторов площадей завода. Эти люди ездят в командировки, и им гораздо удобнее жить рядом с объектом своего делового интереса, нежели где-то в гостинице в соседнем районе. С другой стороны есть удобный выезд куда угодно — в центр и дворцовые пригороды, в аэропорт, метро буквально под боком с будущей станцией пересадки. Сочетание таких характеристик и будет определять успех новых апарт-комплексов.

— В одном из интервью в начале года вы говорили, что не исключаете восстановления в Петербурге интереса к апарт-проектам в формате псевдожилья. Коронакризис может стать толчком в этом направлении?

— Думаю, что по московскому сценарию, когда апартаменты позиционируются как жилые комплексы, Петербург не пойдет. Хотя нехватка недорогой земли под жилую застройку у нас тоже имеется. У нас есть своя история — доходные дома. А термин «псевдожилье» придуман для апартаментов без управляющих компаний.

Доходная недвижимость — это решение вопроса проживания на некоторый период, продолжительный или не очень, для огромного числа людей. В этом аспекте есть еще один важный нюанс — белая аренда, а значит налоги. Что, по идее, уже в интересах городского бюджета.

Кстати, хорошо сработавший закон о самозанятых привел к тому, что все больше специалистов частных практик переходят в белую зону и разворачивают свою деятельность. Будь то программисты, репетиторы или же мастера по маникюру. Таким людям также нужны помещения, и они обращают свое внимание на недорогие апартаменты. Как для аренды, так и для приобретения в собственность. И в таком случае расположение рядом с крупными жилыми массивами для них только плюс.

Задача апартаментов — ответить на имеющиеся запросы у населения. Запросы очень разные, поэтому потенциал еще далеко не исчерпан.