Ритейл под катком коронавируса. Выживут сильнейшие

Борьба с коронавирусом тяжелым катком прошлась по ритейлу Санкт-Петербурга. Многие магазины не пережили «временной приостановки» работы, и основные торговые коридоры города украсились вывесками «Сдается в аренду». Только ожидаемое с 27 июля разрешение на открытие сможет спасти многие кафе и рестораны.

Мертвый квартал

Второй квартал этого года стал одним из худших в истории петербургского стрит-ритейла. По данным аналитиков Colliers International, лишь 15% помещений на пяти ключевых торговых коридорах города смогли продолжать работу без ограничений. К ним относятся аптеки и магазины оптики, продуктовые магазины, салоны связи, а также ряд операторов, признанных системообразующими.

Остальные арендаторы работали в формате пунктов самовывоза или полностью приостановили деятельность. Потеряв доход, часть из них не смогли нести расходы на аренду и были вынуждены освободить помещения. За второй квартал доля свободных помещений на ключевых торговых коридорах Петербурга увеличилась на 5,9 п.п. и достигла 12,9%.

Схожие данные приводят специалисты JLL. По их оценке, по итогам второго квартала 2020 года доля свободных помещений на основных торговых улицах Петербурга увеличилась на 2,3 п.п. и достигла 11,6%. И это максимальное значение за последние 5 лет. Интересно, что, по их мнению, кризисная ситуация, вызванная пандемией и связанными с ней ограничениями, лишь усилила и прежде существовавшие тренды на рынке стрит-ритейла.

 

«Вакантность начала расти не в марте с введением ограничений, а уже с сентября 2019 года, отражая состояние экономики, а именно сокращающиеся реальные доходы населения и низкую покупательскую способность жителей», — отмечает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.

 

По ее словам, время безудержного потребления сменилось эпохой разумного потребительского поведения.

 

«На десяти основных торговых улицах города за последние три месяца закрылось 120 магазинов, кафе и ресторанов. Однако это не превышает средний ежеквартальный показатель, поскольку в стрит-ритейле традиционно высокий уровень ротации. Рекордно малым во втором квартале является количество новых арендаторов — всего 44. Это минимальный квартальный показатель за всю историю наблюдений», — подчеркивает эксперт.

 

По данным Colliers International, больше всего арендаторов потерял Невский проспект — здесь освободилось 11,1%, или 30 помещений, к концу июня уровень вакантности составил 14,4%. На Большой Конюшенной показатель вырос на 6,9 п.п., до 12,5%. На Большом проспекте П.С. незанятыми остаются 12,7% (+3,9% к марту). Относительную стабильность продемонстрировали ул. Рубинштейна и Старо-Невский проспект — доля вакансии на них увеличилась на 1,1 п.п. и 1,6 п.п. соответственно. Характерно, что в результате ограничений на фоне пандемии пострадали как крупные сетевые бренды, так и несетевые проекты.

При этом происходит изменение состава арендаторов коммерческих площадей. На смену покинувшим стрит-ритейл кафе и магазинам приходят пункты выдачи онлайн-заказов, сервисы доставки продуктов, крупные сетевые компании.

 

«Продовольственный ритейл остается в топе арендаторов, но меняются его формы. Развиваться также будут новые форматы — например, фермерские магазины и зарекомендовавшие себя качественной продукцией пекарни и кондитерские», — отмечает Даниил Торопов, управляющий объектами коммерческой недвижимости в Петербурге.

 

Однако вынужденная переориентация на доставку и работа в качестве пунктов выдачи заказанных онлайн товаров смогла лишь частично компенсировать затраты арендаторов на операционную деятельность, отмечают в Colliers International.

Жесткие арендодатели

К некоторому удивлению аналитиков, уход с рынка многих объектов и рост вакансии на главных торговых коридорах города пока не изменил жесткой позиции собственников помещений, которые продолжают держать ставки арендной платы на прежнем уровне. А случаи ее снижения носят единичный и локальный характер.

 

«На текущий момент можно отметить снижение минимальной границы диапазона базовых ставок аренды на основной части Невского проспекта от Адмиралтейства до площади Восстания. Если в марте она составляла 8 тысяч рублей за кв. метр в месяц (включая НДС), то в июне упала до 7,5 тысячи. Максимальные ставки в этой локации остались на уровне 13 тысяч рублей за „квадрат“», — говорит Александра Камаева, консультант торгового департамента JLL в Петербурге.

 

Впрочем, по ее словам, часть собственников уже пустующих помещений готовы обсуждать так называемый степ-рент — поэтапное повышение ставки аренды с постепенным выходом на докризисные цифры. Альтернатива этому — краткосрочный договор и надежда на возвращение к привычным условиям в последующем периоде.

Как отмечает руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимир Каличава, категоричная позиция арендодателей, которые настаивают на сохранении прежнего уровня ставок, сказывается и на росте доли вакантных помещений.

 

«Однако это переходный период, и в горизонте 3–6 месяцев собственники пойдут на уступки, после чего возможно будет зафиксировать общее снижение ставок по рынку на конкретную величину», — считает он.

 

С ним согласна и Александра Камаева.

 

«С осени мы столкнемся с более существенными корректировками коммерческих условий в меньшую сторону по мере увеличения сроков экспозиции и роста количества свободных помещений», — уверена она.

 

Впрочем, до конца лета эксперты JLL не ожидают массового ухода арендаторов при наличии хорошей погоды и при условии постепенного восстановления туристического потока. Дополнительный оптимизм в этом смысле придает надежда на решение городских властей с 27 июля позволить работать кафе и ресторанам.

Однако, начиная с осени, после завершения высокого сезона вакантность продолжит расти, прогнозируют аналитики.

Проблемные ТЦ

В отношении перспектив торговых центров, которые были полностью закрыты в течение второго квартала 2020 года, аналитики также не испытывают особого оптимизма.

 

По оценке специалистов JLL, коронакризис серьезно отразится на девелопменте в сегменте. В Петербурге на 2020 год анонсирован ввод 47 тыс. кв. метров площадей в составе ТЦ, но вероятность переноса сроков открытия очень высока.

 

«Между началом кризиса и падением ввода торговых центров, как правило, существует разрыв: спад приходится на третий год после его начала. Это объясняется тем, что остановка проектов, находящихся в достаточно высокой степени готовности на момент начала экономического спада, нецелесообразна. В 2020 и 2021 годах такие объекты будут достраиваться, их завершение поддержит объем нового предложения на высоком уровне в среднесрочной перспективе. Спад ввода ТЦ наступит в 2022 году», — ожидает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL.

 

Что касается доли свободных площадей в ТЦ, то она, по его словам, сразу повышается на 2–3 п.п., затем в течение 1–1,5 года достигает максимума. Увеличение вакантности происходит в менее успешных объектах, а торговые центры с хорошо продуманной концепцией не так сильно подвержены ее росту. Прайм-объекты в сравнении со среднерыночной ситуацией практически не реагируют на кризисные условия. По прогнозам JLL, доля свободных площадей на конец 2020 года составит в Петербурге 9–10%.

Владислав Фадеев добавляет, что неизбежными последствиями кризиса также являются прекращение деятельности и уход с рынка некоторых брендов, оптимизация сетей офлайн-магазинов и уменьшение их количества. Кроме того, снижение доходов населения приведет к вынужденному изменению потребительских предпочтений в сторону более бюджетных брендов и к более сдержанному потреблению.

 

«Текущий кризис обнажит необходимость реконцепции устаревших объектов и стимулирует переосмысление роли торгового центра в принципе. Вследствие того, что офлайн-магазины будут все больше играть роль пунктов выдачи онлайн-заказов, ритейлеры будут внимательно анализировать, насколько их магазины удобны и функциональны с этой точки зрения», — прогнозирует эксперт.

 

По его словам, несмотря на то, что онлайн в ближайшее время не заменит традиционный шопинг, кризис дает значительный толчок в сторону омниканальности и принятия онлайн-канала наравне с офлайном, как ритейлерами, так и потребителями.

Как бы то ни было, ТЦ предстоит непростой период. В целом, по оценке Российского совета торговых центров, если не принять меры господдержки, примерно четверть всех ТЦ в России закроется.

 

«Доходов фактически нет, продажам еще предстоит восстановиться. Отрасль не получила от государства ни субсидий, ни компенсаций недополученного арендного дохода, а рассмотрения всех предложений о поддержке отрасли неизменно завершаются отказами. Все приходящие от арендаторов платежи, а это ориентировочно 10–20% от показателей предыдущего года, направляются на поддержание объектов в рабочем состоянии: обеспечение безопасности, клининг, коммунальные услуги и прочее», — говорит управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский.

 

«Карповка» уже подробно писала о борьбе петербургских владельцев ТЦ за скорейшее возобновление работы. И вот победа одержана: с 27 июля торговые центры, хоть и с некоторыми ограничениями, но должны открыться. Но как будет развиваться дальнейшая ситуация, покажет лишь время.