Как не попасть в ловушки самостроев и как суды относятся к делам о сносах 

Жильцы домов-самостроев в Петербурге, которые, согласно закону, должны сами сносить свои дома, в начале марта решили создать рабочую группу, чтобы объединить всех пострадавших от хитрости или невежества застройщиков. До этого, в конце января, в городе прогремела история о том, как Приморский районный суд приговорил дом № 32 на Тбилисской улице в Коломягах к сносу за счет жильцов. О том, что такое «самострой», как суды решают вопросы о сносах и что делать, чтобы не попасть в такую ситуацию, «Карповке» рассказал адвокат Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры».

Кто решает

В июле 2012 года в постановление правительства Петербурга № 1747 «О Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга» внесли изменения, благодаря которым Госстройнадзор получил право просить суд о сносе самовольных построек. До этого в Петербурге с такими требованиями в суды могла обращаться масса всевозможных ведомств: администрации районов, прокуратура, комитет по строительству. Госстройнадзор выбрали из-за его функций: он проводит экспертизы проектов, выдает разрешения на строительство и разрешает ввод объектов в эксплуатацию. Когда правовую неопределенность устранили, «государственная машина» исправно заработала в целях «предупреждения, выявления и пресечения допущенных застройщиком, <…> нарушений соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов» (пункт 2.6 того самого постановления).

Так, в конце 2015 года в реестре объектов самовольного строительства, против которых возбудили исполнительное производство о сносе, числились двенадцать построек «с признаками многоквартирных домов». Этот реестр опубликован на сайте администрации Санкт-Петербурга. Сам Госстройнадзор тоже периодически публикует реестры незаконных построек, которые проверяет или собирается проверять. По данным ведомства, сейчас признаки таких построек нашли в жилых комплексах «Бригантина», «Граф Орлов», «Колумб», «Идеал», «Лондон-Парк» и «Твин-Пикс». Всего на территории Санкт-Петербурга домов с признаками самостроев более двухсот.

Что такое «самовольная постройка»

Статья 222 ГК РФ «Самовольная постройка» приводит несколько толкований. Во-первых, в гражданском кодексе так называются постройки, возведенные на земельном участке, который предоставляли для других целей. Во-вторых, постройка считается самовольной, если не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором она стоит. В-третьих, если у застройщика не было разрешения на строительство или если он не вводил дом в эксплуатацию. В-четвертых, если конструкция не соответствует требованиям градостроительного кодекса и СНиПов. Постройку считают самовольной, если есть хотя бы один из названных признаков. По умолчанию ее должен сносить тот, кто построил.

Но к требованиям о сносе применяют общий срок исковой давности – три года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушенном праве. В таких делах этот срок обычно считается с даты, когда о самовольном строительстве составили акт. Если его составили, но в течение трех лет не предъявили требования о сносе, владелец постройки в большинстве случаев может жить спокойно.
Впрочем, судебная практика не выработала единых правил определения начала срока исковой давности для требований о сносе «самоволок», поэтому заявление о пропуске срока исковой давности не всегда гарантирует автоматический отказ в иске, даже если речь идет о давно построенных зданиях.

В судах сложилась особая практика применения правила об исковой давности, когда иски о самовольном строительстве начал предъявлять Госстройнадзор. Поскольку такие полномочия появились у него с 5 июля 2012 года, суды решили, что все сроки давности по его искам о сносе начинаются с этой даты, вне зависимости от того, когда нашли нарушения. Так, под угрозой сноса оказались все «старые» объекты, права на которые могли быть зарегистрированы не одно десятилетие. Именно в такой ситуации оказались собственники жилой застройки в Никитинской усадьбе: суд решил сносить, хотя право собственности у кого-то было зарегистрировано уже порядка восьми лет.

Как судят

На практике встречаются три основных сценария, по которым, в зависимости от ситуации, развиваются события вокруг самовольной постройки. Первая ситуация: если иск о сносе уже предъявили и стороны находятся в состоянии судебного спора. Если поводом к иску стали нарушения, вроде превышенной площади и высоты застройки, несоответствия объекта виду разрешенного использования (например, если многоквартирный дом стоит на землях под индивидуальное жилищное строительство), то единственный способ сохранить недвижимость — достигнуть мирового соглашения с Госстройнадзором.

В соглашении нужно оговорить меры, которые позволят ведомству принять объект в перестроенном виде. Это могут быть достаточно масштабные работы, например, снос части дома или его верхнего этажа. Но это лучше, чем сносить весь дом.

Так в 2015 году разрешилась спорная ситуация вокруг недостроенного здания ФОК в Зеленогорске, принадлежащего ООО «Териоки». Тогда арбитражный суд утвердил мировое соглашение, согласно которому общество обязалось снести четвертый этаж и разработать новый проект, соответствующий требованиям закона. При этом ООО «Териоки» оставило за собой право сохранить отдельные конструкции дома для строительства нового здания.

Мировое соглашение можно заключить на любом этапе суда, включая исполнительное производство. Снос не является для Госстройнадзора самоцелью, поэтому он, как правило, не занимает принципиальной позиции и склонен к переговорам, пока есть возможность привести дом в законный вид. Сложности при попытке мирного разрешения спора могут возникнуть, когда у постройки несколько потенциальных собственников. Условия соглашения требуют, чтобы их приняли все собственники.

Вторая ситуация касается владельцев домов, которые знают о наличии у них признаков самовольной постройки, но требования о сносе к ним еще не предъявили. Чаще всего в эту категорию попадают участники долевого строительства многоквартирных домов. Им важно учесть: судебная практика исходит из того, что отсутствие разрешений само по себе не причина для сноса, если дом не нарушает градостроительных норм и СНиПов и не угрожает ничьей жизни. Если до обращения с иском собственники попытались получить разрешение на строительство, а участок предоставлен законно, то при положительном заключении экспертов суд отказывает в сносе.

Следовательно, владельцам технически сомнительных домов необходимо проделать следующие шаги. Во-первых, нужно оформить права на земельный участок и привести вид его разрешенного использования в соответствие с назначением объекта. К сожалению, невозможно изобрести универсальный рецепт того, как это сделать – земельные споры сложны и разнообразны.

Во-вторых, нужно узнать, есть ли у дома технические дефекты. Нужно получить техническую документацию в проектно-инвентаризационном бюро и Кадастровой палате. Поскольку для поиска нарушений нужны специальные знания, можно обратиться к строительно-техническим экспертам. Самые квалифицированные и авторитетные эксперты работают при Госстройнадзоре, и их мнение предвосхитит будущую позицию этого органа в случае суда. Но обращение в подразделения Госстройнадзора создает риск привлечь его нежелательное внимание к проблеме.

В-третьих, необходимо сделать все, чтобы получить разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию. Все обращения и ответы нужно документально подтвердить. В случае успеха постройка будет узаконена, а при отказе факт обращения учтут в суде о сносе. Не нужно пренебрегать этим шагом: во многих судебных спорах именно доказательства попыток узаконить постройку решили дело в пользу ответчика.

Третий вариант развития событий касается потенциальных покупателей недвижимости, в законности строительства которой есть сомнения. Проверяя такие постройки на юридическую чистоту, важно ознакомиться с разрешениями на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а по возможности – и с промежуточными документами согласования строительства. Техническая информация в этих документах не должна противоречить друг другу и соответствовать информации в документах технического и кадастрового учета. Также необходимо проверить документы о земельном участке, на котором расположен объект.

Кроме того, опасения должны вызывать дома, приобретенные на основании решения суда о признании права собственности. Нужно изучить содержание такого судебного решения, чтобы понять, не был ли иск обусловлен несоответствием объекта проекту или отсутствием его ввода в эксплуатацию. Обычно распространены иски дольщиков о признании права собственности на квартиру к застройщику, связанные с тем, что застройщик не смог собрать все нужные документы, чтобы зарегистрировать право на построенный дом.

Если вы нашли какие-то несоответствия или признаки самовольной постройки — воздержитесь от такой покупки, иначе появится риск попасть под первый или второй сценарий, изложенные выше.
Однако тем, кто уже попал в ловушку самостроя, стоит напомнить, что далеко не все постройки, возведенные с нарушениями, подлежат сносу. В большинстве случаев проблему удается тем или иным образом решить. Гражданский кодекс содержит правовые инструменты, предназначенные для узаконения самостроев, а суды не склонны принимать скоропалительные решения о сносе при обнаружении лишь формальных признаков «самоволки». Снос — это крайняя мера.