Как выбрать квартиру в новостройке и не прогадать 

Большинство петербуржцев покупают квартиру в новостройке не для инвестиций, а для собственного проживания, поэтому к выбору единственного уютного гнездышка следует подходить особенно серьезно. Какой материал дома надежнее, на каком этаже лучше жить, брать жилье с отделкой или без — на эти и другие вопросы «Карповке» ответили специалисты в сфере строительства и недвижимости.

Кирпич, панель или монолит

Основные три технологии, которые сегодня используются при строительстве домов в Петербурге и пригородах, — кирпич, монолит, панель. По данным директора по маркетингу Mirland Development Corporation Елены Валуевой, более 70% рынка сейчас захватил монолит: он является наиболее качественным и удобным для различных планировок квартир, а также не имеет швов на стыке. Здания из монолита, а чаще в сочетании с кирпичом, строят достаточно быстро, они берегут тепло и уши жильцов, обеспечивают равномерную усадку земли под зданием, что предотвращает появление трещин.

Около 15% рынка недвижимости занимают панельные дома, панели позволяет быстро строить, но имеют неравномерное соединение стыков и не отличаются хорошей гибкостью. «Ранее известные недостатки панелей — низкая тепло- и шумоизоляция, малая вариативность планировочных решений, серость фасадного оформления, — уже давно ушли в прошлое. Скорость возведения домов, ценовая доступность, низкий уровень технологических рисков делают их привлекательными для застройщиков и клиентов», — утверждает гендиректор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Наконец, десятая доля в сфере строительства приходится на кирпич, лидера по качеству, долговечности и экологичности. Не случайно именно такие дома самые дорогие, за ними по стоимости следуют кирпично-монолитные, монолитные и панельные, которые могут быть раза в 1,5 дешевле первых.

— Кирпичный дом объективно считается более теплым, нежели панельный, но для нашего региона не характерны лютые морозы, которые в полной мере позволят почувствовать это преимущество, — полагает аналитик «Объединения строителей Петербурга» Евгений Ортин. — Что касается звукопроводимости, то чаще на хорошую слышимость жалуются жители панелек, но основные неудобства возникают в период ремонтов, когда квартиры стоят пустыми, а стены сверлят постоянно. Такие же проблемы испытывают жители домов из других материалов.

По мнению гендиректора агентства недвижимости «Площадь» и члена Ассоциации риэлторов Петербурга и области Руслана Лаврова, разницы в материале дома практически нет, так как стена здания представляет собой «слоеный пирог» из железобетона, кирпича, пеноблоков и утеплителя. Более важным является качество материалов и исполнение строительно-монтажных работ, которые сможет оценить специалист, покупатели же могут почитать отзывы других клиентов компании и оценить ее репутацию. Качественные межэтажные перекрытия и межквартирные перегородки помогут снизить слышимость внутри дома, а хорошие окна — снаружи.

Отделка фасада и коммуникации

Вопрос качества касается и оформления фасадов: традиционно строители отдают предпочтение кирпичу, но навесной фасад и штукатурка за последние 15 лет доказали свое качество и надежность, говорит Руслан Лавров. Исполнительный директор строительной компании «Красная стрела» Николай Урусов добавляет, что оптимальным вариантом отделки являются натуральный кирпич или система вентилируемого фасада с облицовкой, например, керамогранитом. Они многие годы сохраняют привлекательный внешний вид и с годами становятся благороднее.

— Навесной вентилируемый фасад считается долговечным, практичным и экологичным, он повышает уровень шумоизоляции в два раза, а также сохраняет тепло зимой, а летом прохладу, — отмечает Елена Валуева из Mirland Development Corporation. — Следить за ним гораздо легче, чем за штукатуркой, так как он легко моется и не накапливает грязь. Влажный климат плохо влияет на штукатурку, ее нельзя накладывать в дождь и мороз.

Что касается утепления стен, то по словам эксперта по недвижимости Сухроба Абаева, пенопластом — самый распространенный и бюджетный вариант, чем выше его плотность, тем выше теплоизоляция. «Пенополистирол лучше по качеству, имеет более высокую теплоизоляцию, влагоустойчив и долговечен, но обеспечивает минимальную звукоизоляцию. Самую высокую звуко- и теплоизоляцию обеспечивает пеностекло, в нем не заводятся плесень и грибок, но он и самый дорогой. Если хотите серьезно озаботиться вопросом тепла вашей квартиры, то стоит найти информацию о планируемой толщине стен, их материал и тип утеплителя в договоре долевого участия».

Как заявляет региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая, качество строительства внутренних сетей дома и внешней отделки еще на этапе строительства проверяют специалисты, поэтому не имеет смысла самостоятельно их оценивать. «Да и без техподготовки это вряд ли получится. Если во время эксплуатации какая-нибудь из систем дома выйдет из строя, то ее должны отремонтировать по гарантии, которая, согласно 214-ФЗ, действует 5 лет после сдачи дома в эксплуатацию».

Николай Урусов рекомендует внимательно осмотреть дом при выборе квартиры, а если в нем уже работают коммуникации, то для проверки электричества можно взять с собой, например, зарядку для телефона и лампочку. Лист бумаги, приложенный к вентиляционному отверстию, поможет понять, есть ли тяга и циркулирует ли воздух, линейка-уровень позволит оценить ровность стен и углов, а тепловизор даст понимание, есть ли потоки холода от окон.

Какой этаж лучше для жизни

Квартиры на первых этажах обычно имеет худшие потребительские характеристики: отсутствие балконов, повышенный уровень шума и пыли при открытых окнах, поэтому стоят они на 5-10% дешевле, чем остальные, утверждает руководитель департамента аналитики Е3 Investment и член Ассоциации риэлторов Петербурга и области Константин Сергеев. В учет не берется жилье с террасами и отдельным выходом во двор, которое, наоборот, стоит дороже. Такой вариант жилья более удобен для пожилых и людей с ограниченными возможностями, а также для тех, кто боится использовать лифт.

По мнению Руслана Лаврова из агентства «Площадь», верхние этажи более предпочтительны, но, в случае отключения лифта, потребуют хорошей физподготовки, а любая доставка товара с подъемом на этаж обойдется дороже. Считается, что здесь меньше шума от соседей или машин, отличный вид, а от возможных протечек крыши может защитить технический этаж, поэтому такие квартиры чаще на 5-15% дороже, чем остальные.

— Наиболее популярны среди покупателей квартиры на средних этажах, с 5-го по 15-й, так как привлекает хороший вид, меньшее влияние внешней среды, а страх высоты не так ощущается, — говорит гендиректор «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. — Считается, что лучше выбирать квартиры с 7-го по 11-й этаж, так как здесь в окна не попадает пыль с асфальта и не залетает грязь, которые ветром переносятся в верхние слои воздуха и концентрируются на уровне выше 11-го этажа.

У психологов есть мнение, что самым комфортным для проживания людей являются квартиры со второго по седьмой этаж, то есть не выше уровня деревьев. В любом случае при покупке нужно обратить внимание и на вид из окна, предпочтительнее, чтобы здание напротив располагалось на расстоянии больше 50 метров, это поможет не быть у соседей на виду. Еще лучше, когда из окна открывается вид на парк или дворовую территорию.

Если говорить о количестве квартир на площадке, то здесь действует принцип, чем меньше, тем лучше, желательно не больше шести квартир, а идеальная высота здания — не более десяти этажей. Однако сегодня, как показывает опыт специалистов, дома строят в высоту 16-24 этажа от 8 до 12 квартир на площадке. Как отмечает Юлия Ружицкая из «Группы ЛСР», «главное, не количество соседей, а их постоянство, поэтому лучше обращать внимание на квартирографию проекта, а именно на количество студий и однокомнатных квартир в доме. Такие варианты пользуются наибольшей популярностью у тех, кто предпочитает снимать жилье и регулярно менять место жительства».

Расположение и отделка квартиры

Наиболее предпочтительной считается двусторонняя квартира с ориентацией окон на восток или запад, ориентация на север страдает недостатком света, а квартира на юге может стать причиной жары в летнее время. Лучше, чтобы квартира не примыкала к лифтовой шахте или мусоропроводу. Угловые квартиры, вопреки опасению покупателей, часто обладают уникальными характеристиками, например, расположением комнат и дополнительными окнами.

Идеальным считается расстояние от пола до потолка более 2,9 метра, но большинство квартир массового сегмента не превышают 2,8 метра. Важно, чтобы застройщик называл параметры не по проектной документации, а с учетом изоляции, стяжки пола и напольного покрытия, которые могут «съесть» до 10 см высоты.

Несомненно, самыми удобными для проживания и расстановки мебели являются квадратные комнаты, нормальным также считается пропорция стен 2:3, вытянутые узкие комнаты, скорее, будут напоминать жизнь в коридоре. Покупателям советуют обратить внимание на соотношение жилой площади к общей: лучше, если на первую приходится 50% и более, и не больше 15% — на санузел.

— Панельный дом, построенный по принципу конструктора, предполагает планировку, которую поменять потом будет просто невозможно, так как она связана с определенной нагрузкой на стены и это дает убрать какую-либо из них, — делится знаниями эксперт по недвижимости Сухроб Абаев. — Монолитный дом для полета фантазии будет более подходящим: несущими там являются не стены, а каркас здания.

Покупать квартиру с отделкой или без — дело вкуса, конечно, наличие ремонта избавляет от хлопот и лишних трат времени и денег, но не учитывает личные предпочтения и творческие замыслы покупателя. Как уточняет Арсений Васильев из «УНИСТО Петросталь», в стандартное понятие «чистовая отделка» входит полная подготовка квартиры к переезду новоселов: оклейка и покраска стен, отделка потолка, настил пола, установка сантехнических приборов, розеток и дверей. Качество работ зависит от сегмента жилья: чем ниже класс, тем дешевле материалы.

— При выборе варианта отделки желательно ознакомиться с отзывами покупателей квартир у застройщика, правда, случаи низкокачественной отделки в массовом сегменте попадаются все реже, — заявляет Константин Сергеев из Е3 Investment. — Отделка приличного качества оценивается в среднем в 8-10 тысяч рублей за квадратный метр, уровня эконом — в 5 тысяч рублей. Если квартира с отделкой дороже на 5-8 тысяч за метр, есть смысл рассматривать этот вариант. В сегментах жилья бизнес и премиум класса квартиры с отделкой встречаются реже, покупатели обычно предпочитают делать ее самостоятельно.

Общая стоимость квартиры с отделкой в среднем больше на 7-8% аналогичного варианта без нее, самостоятельный же ремонт в небольшой квартире может отнять от 250 тысяч рублей, что получится немного дороже.