19 ноября 2017 , воскресенье 17:13
RSS
Город
16:10, 12.08.2016

«Квадраты» и платежи: как все устроено в жилищно-коммунальном бизнесе 

Интервью с создателем крупного петербургского холдинга в сфере ЖКХ.

Как строятся отношения с государством и жильцами в жилищно-коммунальном бизнесе? Какая доля неплательщиков в доме считается нормальной, а какая — критической? Для чего покупать УК с уголовными делами? На эту и другие темы «Карповка» пообщалась с Грантом Агасьяном, председателем совета директоров и совладельцем холдинга в сфере ЖКХ «ГИТ».

Этим летом холдинг решил приобрести УК «Мир» и «Возрождение», которые управляют примерно 600 домами в Василеостровском районе. Особенность в том, что руководители обеих компаний находятся под домашним арестом по уголовному делу.

Главный фактор стоимости УК

— В прессе появилась информация, что вы предложили руководителям компаний «Мир» и «Возрождение» приобрести их. Это предложение не кажется вам слишком рискованным — приобретать компании с таким репутационным шлейфом?

— Переговоры о покупке еще ведутся. Известно, что возбуждено уголовное дело об ограничении конкуренции. Но я как юрист знаю, что любое преступление имеет четыре составляющих — объект, субъект, объективную и субъективную стороны. Если одна из них отсутствует, то уголовное дело разваливается на стадии следствия или в суде. По моему мнению, здесь нет конкретного состава. Тем более, ответственность будут нести предыдущие собственники, а не мы. Я руководствуюсь только бизнес-интересами. Есть УК, есть дома в их управлении в Василеостровском районе, лицензия действует и никем не отозвана. Понятное дело, что риск — дело благородное, но надо понимать, за какую сумму рискуешь.

IMG_8626

— Понятно, что предполагаемую сумму сделки вы не назовете. Но вы говорите, что руководствуетесь бизнес-интересами. Это означает, что предложение сделано сейчас именно потому, что есть возможность купить эти компании дешевле?

— Тут же все зависит от собственников продаваемых компаний. Может, они посчитают, что, наоборот, дороже — кто его знает. Пока еще мне не ясна их итоговая позиция. Мы свои предложения сделали, и переговоры продолжаются. А суммы, которые они обозначали вначале, мне вообще не интересны.

— Сильно завышенные?

— По нашему мнению, да.

— Верно ли мнение, что стоимость УК рассчитывается в первую очередь исходя из «квадратов» обслуживаемого жилья?

— Там много факторов — «квадрат», выручка, должники, кредиторская и дебиторская задолженность. Самый главный — сроки договора управления. Решение общего собрания может быть от года до пяти. Также очень важна «кредиторка» перед ресурсоснабжающими организациями.

— Насколько сильно на привлекательность покупки той или иной УК влияют претензии со стороны правоохранительных органов или госжилинспекции?

— Конечно, влияют любые внешние и внутренние факторы. Любое внешнее влияние на бизнес должно быть чем-то обосновано в правовом поле. Если есть чем обосновать, то я это полностью поддерживаю.

Укрупнение или дробление

— Успешное ведение бизнеса в сфере ЖКХ, на ваш взгляд, зависит от чего – хороших и безоблачных отношений с государством или отношений с жителями?

— Если брать в процентном соотношении, то могу сказать, что 20% зависит от лояльности органов госвласти. 80% — от граждан.

— На рынке ЖКХ могут действовать две стратегии. Первый – сегментирование, множество мелких УК, которые обслуживают по несколько домов. Второй – укрупнение, как у вас. Тенденция идет на укрупнение?

— Наверное, да, если судить по себе. В принципе я не слышал, чтобы кто-то еще занимался сделками такого формата.

— Сторонники ТСЖ говорят, что крупные холдинги, руководящие сотнями домов, не могут плотно заниматься проблемами каждого из них. Структура начинает бюрократизироваться.

— Все зависит от руководителя. Как таковые ТСЖ, ТСН, ЖСК я считаю неэффективными. Что сейчас самое главное? Чтобы люди платили меньше, но получали больше услуг. А в ТСН и ЖСК люди всегда платят больше. Самый простой пример – надо платить зарплату председателю правления. Чтобы он не пытался получать «откаты» или что-то еще, зарплату нужно поставить в 100 тысяч. Мало кто это предлагает, потому что боится, что жители точно его не изберут. Поэтому официальная зарплата составляет от 10–15 до 30–35 тысяч. Когда человек ежедневно и ежечасно занимается домом, дальше возникают разные серые схемы для заработка.

В крупной УК, построенной как бизнес-модель, во-первых, люди не платят зарплату генеральному директору. Во-вторых, в ней никому не интересно сидеть на серых схемах работы.

Я согласен, когда ты управляешь одним домом, ты можешь уделить ему больше внимания, а когда 100 домами — про один можно забыть. Но для этого тебе приносят акты осеннего или весеннего осмотра домов. Существуют планы текущего ремонта, утверждаемые на общем собрании.

— Как вам кажется, компания-одиночка, руководящая одним-тремя домами, может выжить на рынке?

— Нет. Она неэффективна за счет площади, там нет заработка. Чтобы УК стала более-менее эффективной как бизнес-модель, она должна управлять как минимум 350 тысячами кв. метров.

IMG_7067

ГИС ЖКХ и недосбор

— Сейчас государство предпринимает ряд мер, чтобы снизить влияние недобросовестных УК на рынок. В частности, вы уже наверняка изучили, как будете работать с системой ГИС ЖКХ. Это будет эффективной мерой, чтобы рынок стал прозрачнее?

— Это поможет, но в минимальной части. Насколько я понимаю, ГИС ЖКХ и софт сегодня готовы не полностью. К 1 января 2017 года оно тоже не будет готово и не будет работать так, как прописано в постановлении правительства.

Например, чтобы жители провели общее собрание через ГИС ЖКХ, каждому надо получить электронные ключи (ЭЦП). 100-квартирная пятиэтажка — 80% жителей просыпаются в 08:00, едут на работу, в 18:00 приезжают и хотят провести время у телевизора и с семьей, поужинать и лечь спать. Они будут стоять в очереди, чтобы заплатить 7500 рублей, получить ЭЦП и провести собрание?

Из пятиэтажки максимум, кто заморочится этим — это будут два человека, которые будут поднимать шум и гам. А потом, когда кто-нибудь решит спросить УК, чем недовольны эти два гражданина — а эти два гражданина не заплатили по 100 тысяч долга за квартплату. А потом окажется, что они приходили и намекали: «Спишите нам долг, мы не будем ничего делать».

— И как вы реагируете?

— Пять лет назад я принял решение, что я не буду платить этим гражданам, которые просто занимаются вымогательством, делать им перерасчеты. Если вы оказываете какую-то помощь УК, это одна история, ее тоже можно оформить договором возмездного оказания услуг. Но ни в коем случае это не должно быть в форме, что «я не буду в 004 или на портал „Наш Санкт-Петербург“ писать жалобу, если вы сделаете то или иное».

— С другой стороны, та же система ГИС ЖКХ вводится, чтобы позволить жителям лучше контролировать свои УК. Но вы считаете, что она не будет работать.

— Не будет так же, как в свое время поправки в Жилищный кодекс, когда были созданы советы домов. Жители должны не контролировать УК, а помогать ей. Поверьте, контролеров выше крыши в тех же государственных органах, хотя и они должны помогать бизнесу развиваться, а не контролировать и штрафовать. Нужно взаимопонимание.

— Но на 100% его добиться все равно невозможно.

— Когда по телевизору перестанут говорить «контролируйте управляющую компанию», а будут говорить «помогайте», это будет нормально. Женщина 45–50 лет, хозяйка в квартире, готовит мужу и детям — и тут она в 45 лет слушает по телевизору, что она вправе контролировать управляющую компанию, вправе быть председателем совета дома. А кто-то спросил, какое образование у этих граждан? Как они могут, например, рекомендовать, что вместо ремонта кровли нужно положить плитку в парадной?

— Теоретически, может, и так. Но неужели на многоквартирный дом невозможно найти человека в тот же совет дома со строительным образованием или опытом?

— Те люди, которые могли бы помогать — они (чтобы никого не обидеть) работают с утра до вечера. Они приходят домой, и им этого не нужно.

— Вопрос о платежной дисциплине. Тарифы летом опять подросли. При этом исследования говорят, что население усиленно экономит. Ожидаете, что на фоне общего экономического спада начнет расти недосбор?

— Это нормальная ситуация. Недосбор составляет от 7% до 15% в каждом доме по городу и вообще по стране. Это аналитика.

— Есть ли критическая отметка недосбора по отдельно взятому дому?

— Когда нужно волноваться? Это примерно 40%. Это значит, что в доме что-то происходит, и надо принимать какие-то меры. Скорее всего, такая ситуация возникла, когда идет борьба между двумя УК. Или есть инициативная группа, 10–15 человек в доме, которые хотят тебя переизбрать. Из-за этого платежи падают до такого размера.

— Существуют ли долги, на которые вы закрываете глаза?

— Когда с людей нечего взять.

— Не затевать же процессы с каждым неплательщиком, если судебные издержки окажутся выше суммы долга.

— Хорошо, что сейчас упростили процесс — не в порядке искового производства, а в приказном порядке. Нет, больше трех месяцев неоплаты – мы сначала подаем уведомления, потом иски. Это нормально, никуда не деться. Из этой процентовки половина – это люди, у которых нет возможности платить. Была пара случаев, что человек начинает у нас работать дворником или уборщиком и оплачивает долг по квартплате в счет зарплаты. Но длится это недолго, потому что они, как правило, не хотят работать.

Фото: «Карповка», ГИТ





Ссылки по теме:
karpovka.com: 19.11.2017

Водителей просят быть внимательными.

karpovka.com: 19.11.2017

О пострадавших в ДТП не сообщали.

karpovka.com: 19.11.2017

Его отметят в 2018 году.

karpovka.com: 19.11.2017

Всего путепроводов будет четыре.

karpovka.com: 19.11.2017

Активисты устроят акцию памяти писателя.

Loading...
Интересное
K70_7554
«Карповка» наведалась в самые интересные архитектурные доминанты и изучила их историю.
K70_5606_rs
Новый владелец памятника показал, как восстанавливает историческую постройку.
Фотопроекты
K70_3757_rs
12.07.2017

Фотопрогулка по одному из самых противоречивых мест центра Петербурга.

Фоторепортаж из дома 1904 года постройки без капремонта с коммуналками на 26 комнат.

Как живут люди в доме-дворце на Каменноостровском проспекте, 44.

K70_7559_rs
04.08.2017

Прогулка «Карповки» по шести завораживающим и пугающим садам в центре города.

Фотопрогулка по одной из центральных улиц Петроградской стороны.

Фотопрогулка по улице, известной своими барами и кафе.

Новости Партнеров

ART1 — это ежедневно обновляющийся ресурс об искусстве, архитектуре, дизайне и фотографии. Мы — петербуржцы, и нам интересно, в первую очередь, то, что творится с визуальной картиной мира в нашем городе.

Агентство актуальных новостей «Телеграф» — это свежая информация из эксклюзивных источников, статьи и авторские колонки команды известных профессионалов-журналистов с многолетним опытом работы в деловых и общественно-политических СМИ

Обратная связь

Интернет-газета Карповка

Рекламодателям

© Интернет-газета «Карповка»,
2005–2017. 18+
Тел: +7(812) 426-36-80
E-mail: redactor@karpovka.com
Читайте лучшие - новости Санкт-Петербурга, новости строительства и архитектуры, а также транспорта на нашем сайте.
В соответствии с гражданским законодательством РФ по части охраны результатов интеллектуальной деятельности, любые материалы сайта www.karpovka.com не могут законно использоваться без письменного разрешения редакции. Все авторские права на публикуемые материалы принадлежат интернет-газете «Карповка» и ее авторам, если не приведены сведения об ином авторстве. После согласования с редакцией использование материалов на других сайтах возможно только при условии установки прямой гиперссылки. Бесплатное использование материалов в печатных СМИ невозможно. «Интернет газета Карповка» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 26 августа 2011 г. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-46320

Наверх

Читайте главные новости о жизни в Петербурге в соцсетях «Карповки».



А чтобы следить отдельно за новостями урбанистики, подпишитесь
на наш канал!