14 февраля комитет по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга представил план развития Кронштадта, который предполагает создание 236 га намывов севернее острова Котлин. Проект уже согласовали с профильными комитетами Смольного и направили в Невско-Ладожское водное управление, чтобы получить разрешение на строительство. «Карповка» попыталась разобраться, есть ли смысл создавать искусственный остров в Финском заливе.

Председатель КЭПиСП Елена Ульянова рассказала, что, помимо гигантского намыва, в планах у властей развивать Кронштадт за счет инвесторов. В прошлом году власти приняли проект музейного комплекса в Петровском доке. Свой филиал на острове планирует построить киностудия «Ленфильм», а компания «Адмирал-М» построит там четыре складских комплекса до 2019 года.

Большие планы у Смольного на Кронштадтский яхт-клуб. Для его территории разработана концепция развития, по которой на острове должны появиться «безопасные условия для занятий парусным и буерным спортом для детей и молодежи и современная инфраструктура яхтенного спорта». Кроме этих планов, Смольный пока не озвучивает никакой конкретики относительно будущего Кронштадта. При этом еще три года назад урбанисты подготовили для чиновников все условия.

Куда двигаться острову-окраине

В сентябре 2013 года специалисты Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики (ИТМО) начали исследовать жизнь в Кронштадте. В результате в июне 2014 года они презентовали пять сценариев развития района в проекте Kronstadt Vision 2040. Согласно проекту, остров мог бы стать:

— Транспортным центром, который бы активно использовали страны Восточной Прибалтики. Согласно этому пути, город развивался бы за счет туризма и культурных проектов. И то, и другое было бы востребовано, благодаря большому количеству приезжих.

— Городом-университетом.

«В Кронштадт можно переносить вузы, потому что среда позволяет компактно разместить общежития. Это бы создало дополнительные рабочие места для работников сферы услуг», — пояснил «Карповке» советник ректора университета ИТМО по урбанистике Михаил Климовский.

— Городом-портом. Упор в этом пути ставился бы на модернизацию судостроительства и портово-логистического комплекса острова.

— Курортной зоной. Тогда бы Кронштадт превратился в туристическое место для людей старшего поколения.

— Островом-гетто. Исследователи предположили, что Кронштадт может стать убыточным полузаброшенным районом, если в ближайшее время не изменится. По этому сценарию, экономика города стагнирует, никто не будет заниматься сферой ЖКХ, начнут разрастаться заброшенные кварталы, а население маргинализируется.

Всего магистры ИТМО предложили городской администрации, архитекторам и градостроителям 40 идей-«скетчей» для Кронштадта. Все они сводились к тому, что на остров нужно привлекать молодежь и туристов, создавать там экомаркеты, хостелы, проводить фестивали и ярмарки, организовывать технопарки.

В Смольном разработки молодых урбанистов и социологов восприняли критично. Инна Шалыто, которая тогда была главой комитета по туризму, заявила, что идей слишком много, тогда как нужна всего одна. Кроме того, власть и специалисты нашли еще несколько аргументов против преобразования острова:

— Хостелы и гостиницы в Кронштадте бессмысленны, так как туризм там сезонный, и они будут вынужденно пустовать.

— Сделать из острова образовательный или промышленный центры невозможно из-за непростой транспортной ситуации.

— Концепция города-порта невозможна, так как на тот момент уже существовала федеральная программа большого порта Санкт-Петербурга вне Котлина.

— Разработчики проекта не учли генплан.

Но одна из 40 идей — строительство жилья на воде — очевидно, пришлась властям по вкусу. Тогда не предполагали, что всего через несколько лет это может стать реальностью, а СМИ скептично называли этот проект «слишком смелым» и «экспериментальным».

Ожидание и реальность

Михаил Климовский настаивает, что намывы в Кронштадте — нецелесообразное решение. «Полтора года назад было выездное совещание в Котлине. Эксперты сказали, чтобы создать намыв у Котлина, необходимо положить четыре метра грунта в высоту – это нереальные объемы. Как мы помним, дамба строилась десятки лет, при том что намыв был не такой серьезный», — вспоминает эксперт.

К тому же у острова есть внутренний резерв. Например, около 30% жилого фонда острова заброшено и ждет реновации. Кроме того, по его словам, бывшие военные казармы легко преобразовать в лофтовое жилье нового типа. Еще один вариант расширения жилого пространства — надстройка над низкоэтажными домами мансард в два-три уровня.

«Мы же не Япония с ограниченным пространством, — прокомментировал «Карповке» советник ректора университета ИТМО по урбанистике. — Мы предлагали приспособить около 260 объектов министерства обороны под жилье. Большая часть уже передана городу. Они требуют реставрации, это памятники федерального значения, которые контролирует КГИОП. Да, нужны согласования, продуманный проект реновации. Но это дешевле, чем строить жилье на намыве. К тому же это было бы фишкой Кронштадта».

Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев уверен, что намывы около Котлина — проект далекой перспективы, который не поможет развиться менее привлекательным территориям острова.

«Футуристические проекты создания искусственных островов в Финском заливе звучали еще в 2006–2007 годах, но действительность разрушила эти планы, — пояснил Владислав Фадеев. — В Кронштадте был несостоявшийся проект „Кронштадтские паруса“, который предполагал строительство деловой и жилой недвижимости на подтапливаемых территориях около дамбы. Насколько понимаю, нынешние планы — продолжение этого проекта, хотя экономических предпосылок для этого не просматривается. Рыночные аспекты также вызывают вопросы: пока достаточно участков на „большой земле“ существенно ближе к центру Петербурга».

Тем не менее Михаил Климовский говорит, что логику властей можно понять. Очевидно, в Смольном уверены, что проектом заинтересуется крупный инвестор, который захочет освоить этот участок.

«За счет больших площадей и объемов строительства проект может выглядеть целесообразно, — поясняет эксперт. — Но я уверен, что сейчас девелоперы не готовы вкладываться в это. Только если все подготовительные работы проведет государство».

Говоря о намывах, руководитель отдела проектного консалтинга «Петербургской Недвижимости» Евгения Литвинова предполагает, что искусственная земля могла бы улучшить ситуацию с предложением жилья в Кронштадте, но для этого, прежде всего, нужны покупатели.

«Кроме того, инвесторам и девелоперам необходимо обладать определенными мощностями, учитывая потенциальные проблемы с налаживанием коммуникаций на территории будущего намыва», — подытожила Евгения Литвинова. При этом в самом Кронштадте, по мнению Климовского, потенциал в этом плане куда лучше. Так как остров готовило для своих нужд Минобороны, он отлично обеспечен газом, электричеством и другими мощностями, которые можно притянуть при подготовке жилья.

Может, это кому-нибудь нужно?

Раз власть намерена застроить искусственный остров в Финском заливе жильем, то потенциальный инвестор-девелопер должен быть уверен, что этот проект окупится и будет востребованным. Эксперты, опрошенные «Карповкой», не сговариваясь выделили три основные проблемы района, которые могут загубить «намывный» бизнес.

— Жилье в Кронштадте интересно только самим жителям острова, которых, по данным Росстата, сейчас около 45 тысяч. В лучшее время на Котлине жили 80 тысяч человек.

«В настоящее время жилой фонд в Кронштадте не отличается качеством и разнообразием. Современных домов здесь почти нет, застройка сложилась в основном из „сталинок“ и кирпичных домов постройки 80-х годов прошлого века. Спрос на острове формируют местные жители, а также те, кто не может себе позволить приобрести квартиру в границах Петербурга», — считает Литвинова.

«Могу сказать точно, что интерес к недвижимости Кронштадта в основном у самих же жителей Кронштадта. Это интересный старинный городок на острове, где, в основном, стоят невысокие дома. Следовательно, нет смысла строить там многоэтажки», — согласна Елена Бушурова, замдиректора Единого Центра коммерческой недвижимости ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость», члена Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти.

— Кронштадт мог бы стать привлекательным местом для жизни, если бы власти улучшили транспортную инфраструктуру.

«Из города в Кронштадт можно попасть на автобусе через дамбу, на собственном авто или на яхте, — пояснила Елена Бушурова. — Других дорог нет, ведь это остров. Следовательно, петербуржцы, которые живут в других районах, Кронштадт не воспринимают как потенциальное место постоянного проживания».

— Нехватка рабочих мест.

«В Кронштадте нужно не жилье строить, а создавать новые типы рабочих мест, — отмечает Михаил Климовский. — Там есть хороший потенциал для этого. Можно развивать инженерные специальности, военные и гражданские с установкой на освоение Арктики и мореходство».

Получается, намывы около Кронштадта могли бы стать новой вехой в истории острова. Но Михаил Климовский полагает, что проект был бы более продуманным и выгодным для девелоперов, если бы городская администрация разработала мастер-план с параметрами застройки до привлечения инвесторов и застройщиков.

«Хотелось бы, чтобы город этап преддевелопмента брал на себя и прописывал плотность и тип застройки, а также сколько застройщик получит с каждого квадрата. Тогда с инвесторами будет проще обсуждать конкретные показатели. Как понять, сколько стоит намыв? Где экономическое обоснование? При этом намывы на Ваське и в Сестрорецке размывает, их нужно поддерживать. Сколько это будет стоить? Нужна технология совместного участия бизнеса и государства», — подытожил эксперт.

На данном же этапе потенциальным инвесторам-девелоперам можно предложить только одно — учесть печальный опыт застройщиков искусственного полуострова на Васильевском острове. Дороги там оказались слишком дорогими, и власти их строить отказались. Девелоперам пришлось скидываться, чтобы провести коммуникации. Первый дом на намыве уже сдан, в марте 2017 года жильцы получат ключи. Однако нормальные дороги на искусственном полуострове появятся еще не скоро. Как и общественный транспорт.

Фото предоставлены Андреем Макаровым