В начале июля в бизнес-центре на Аптекарской набережной «собрались люди, которые зачастую находятся по разные стороны баррикад». Так охарактеризовали состоявшийся деловой завтрак представители одного из известных в Петербурге градозащитных движений. Название и цель мероприятия были весьма оптимистичны: «Девелоперы, власть и градозащитники: новые вызовы и возможность компромисса». Действительно ли это то, чего сегодня не хватает всем заинтересованным сторонам в решении урбанистических проблем?
Почти неоспоримый факт: город устал от градостроительных скандалов, его жители, инвесторы и застройщики, чиновники профильных комитетов и члены правительства Северной столицы уже неоднократно вовлекались в разного рода тяжбы и споры. Причем их результат далеко не всегда был полезным для города как в вопросах сохранения культурно-исторического наследия, так и архитектурного развития Петербурга… Показательным примером в данном случае может стать многолетнее разбирательство с реконструкцией зданий Конюшенного ведомства в центре города.
Реконструировать нельзя вернуть
Императорский конюшенный двор — памятник архитектуры федерального значения. Уже не первый год это здание имеет весьма непрезентабельный вид и вызывает у гостей города и его жителей скорее недоумение… Отправляясь на прогулку по набережным Невы и проходя мимо закрытого строительной сеткой мрачного сооружения, они задаются вопросом: что же будет с Конюшенным двором? Какова его судьба — воскреснуть в ином, уже современном обличье или вовсе исчезнуть под стрелой демонтажного экскаватора?
Обратимся к относительно недавней истории. В конце 1990-х годов здание Конюшенного ведомства, построенного в начале XIX века на одноименной площади, было освобождено структурами городского ГУВД и НИИ «Гидропроект». Императорские конюшни перешли в собственность города и к этому моменту отчаянно нуждались в реставрации. Последний раз работы здесь проводились в начале 1950-х годов, тогда ограничились лишь косметическим ремонтом. К концу первого десятилетия нового века с наружных стен уже слоями осыпалась штукатурка, не в лучшем состоянии были и внутренние перекрытия, подтапливаемые талой и дождевой водой.
Концепция приспособления Конюшенного ведомства под то или иное назначение рождалась долго и трудно. В 2006 году победитель городского конкурса на право застройки — компания «Доринда» — намеревался превратить комплекс в торговый центр класса премиум. Идея оказалась убыточной, и позже от нее отказались. Свои силы здесь пробовали корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», компании «Невский» и «Конюшенная площадь». Их проекты реконструкции также успехом не увенчались…
В 2010 году известная в градостроительных кругах ГК «Плаза Лотос Груп» (PLG) под руководством братьев Зингаревичей озвучила планы перестроить императорские конюшни под элитный апарт-отель. В отличие от всех предыдущих инициатив, в этот раз был найден баланс между окупаемостью инвестиций и востребованностью проекта. Однако, заключив договор с городом, инвестор очень быстро погряз в мытарствах согласований и утверждений: только историко-культурная экспертиза совместно с комитетом по охране памятников (КГИОП) заняла 2,5 года, на получение же всех необходимых бумаг, включая ордер на производство работ, у руководства PLG ушло более четырех (!) лет. Таким образом, реставрационные работы в разваливающемся на части здании начались лишь спустя 15 лет его пребывания в городской казне…
Здесь планировалось разместить 70 роскошных апартаментов (до 850 кв. метров) с сопутствующей инфраструктурой, а под дворовой территорией, превращенной в изысканный сад, — соорудить парковку и подземный спа-комплекс. Кроме того, инвестор-застройщик по договору был обязан отремонтировать часть помещений рядом стоящей церкви Спаса Нерукотворного Образа (иногда называемой Конюшенной).
Забегая вперед, стоит отметить, что этот проект, по сути, — компромисс. Петербуржцы должны были получить сохраненный памятник с благоустроенными пространствами. Город — рабочие места и налоговые поступления в бюджет. Инвестор — прибыль.
К началу работ инвестор выполнил все обязательства по закону и договорился еще с одним пользователем здания — Санкт-Петербургской епархией. Архитекторы подготовили проект приспособления памятника под новое назначение. Но вышла загвоздка: на финальном этапе к рассмотрению проекта подключилась общественность в лице градозащитников. Активные переговоры с ними начались весной 2014 года. PLG в итоге пошла навстречу активистам: провела уже упомянутую историко-культурную экспертизу и организовала для экспертов экскурсии по объекту. Специально собранная рабочая группа, поддержанная городским КГИОП, провела тщательный аудит.
Как бы то ни было, в феврале 2015 года, когда строители уже имели на руках полностью согласованный проект и разрешение на работы, ситуация поменялась кардинально. Тогдашний вице-губернатор Марат Оганесян (курирующий строительную отрасль в городе) вдруг предложил компании PLG «подумать над тем, чтобы не застраивать галереи» Конюшенного двора… Чиновника поддержал совет по сохранению культурного наследия, усмотрев в инициативе инвестора — разделить галереи конюшен на двухэтажные гостиничные апартаменты — «крамолу», не соответствующую целям сохранения памятника федерального значения.
Представленный в апреле доработанный проект, подразумевающий застройку апартаментами только восточной галереи здания, совет также не принял. Его члены посчитали неприемлемой любую перестройку памятника архитектуры.
В июне стало известно, что здание императорских конюшен будет возвращено городу — об этом заявил нынешний «строительный» вице-губернатор Игорь Албин. При этом он все же пообещал инвестору некую компенсацию.
Уже вложив в проект, по некоторым данным, миллиард рублей, ЗАО «Оранж-Девелопмент» (входит в ГК «Плаза Лотос Груп») решило бороться до конца и обратилось с иском в арбитражный суд, в котором просило признать решение совета «нелигитимным и не соответствующим регламенту собственного положения». В частности, инвестор указал на то, что в компетенцию совета не входят полномочия по пересмотру уже утвержденных в соответствии с законодательством документов (согласованный проект и разрешение на строительные работы), а также заявил о нарушении своих прав.
По мнению градозащитников, в частности депутата Заксобрания Бориса Вишневского, смысла в подачи иска нет, так как совет по культурному наследию не является юридическим лицом, а его вердикты являются рекомендательными. «В любом случае, — отметил депутат, — решение о возврате объекта в городскую собственность официально властями еще не принято и контракт с инвестором юридически не расторгнут». Что же касается компенсации инвестору, то, по словам господина Вишневского, точная сумма будет определена после представления документов о фактических затратах ЗАО «Оранж-Девелопмент» по состоянию на сегодняшний день. «Недавно побывал в здании, и, на мой взгляд, там вложено намного меньше озвученного миллиарда», — сообщил градозащитник. Как стало известно, деньги на компенсацию возьмут из городского бюджета.
Какова же дальнейшая судьба Конюшенного ведомства? Градозащитники настроены оптимистично. По мнению Бориса Вишневского, здание идеально приспособлено для создания городского общественного пространства: «Здесь могут разместиться музеи, концертные залы, художественные выставки, проводиться городские праздники». Концепцию будут широко обсуждать на совете по сохранению культурного наследия. «Я уверен, что город найдет необходимые средства для реконструкции Конюшенного ведомства, которое впредь будет служить исключительно общественно значимым целям», — добавил депутат. Кстати, по предварительным оценкам, стоимость воплощения общественно значимых идей ниже озвученной PLG в 2010 году — два против пяти млрд рублей.
Инвесторы и девелоперы благостное настроение оппонентов не разделяют (что, впрочем, ожидаемо): «Если бы не проект „Плаза Лотос Груп“, уже через пару лет город потерял бы историческое здание — оно просто развалилось бы от времени. Я каждый день смотрю на него из офиса и вижу, как на крыше прорастают деревья и из стен вываливаются кирпичи. Городские власти никогда не приведут в порядок Конюшенный двор — в казне на это нет денег», — комментирует глава корпорации PMI Евгений Финкельштейн. И тут же добавляет: «Это не первый случай, когда городская власть отменяет прежние решения по строительным проектам. Такая политика не просто обижает нас — она ведет к развалу города. Вместо „спасибо“ чиновники устраивают инвесторам темную. Если все будет продолжаться в том же духе, разбегутся оставшиеся, а новых никаких калачом уже не заманить…»
В любом случае на сегодняшний день судьба императорских конюшен не определена. Вполне возможно, что градозащитники торопятся, празднуя победу и воздавая хвалу губернатору Георгию Полтавченко за его принципиальное решение вернуть здание городу. Пока это только озвученное решение, юридически никак не оформленное. Неясно и правовое поле механизма возврата объекта. Кстати, в «Плаза Лотос Груп» резолюцию властей никак не комментируют, резонно ссылаясь на отсутствие официального уведомления о расторжении инвестиционного договора.
Добавим лишь, что рассмотрение иска ЗАО «Оранж-Девелопмент» о признании недействительным решения совета по сохранению культурного наследия перенесено с 7 июля на 4 августа. Информация об этом есть на сайте арбитражного суда Петербурга и Ленобласти. Юристы отметили, что данное дело уже создало прецедент в вопросе защиты девелоперских проектов.
Испугались?!.
На фоне этого и других громких событий в градостроительной сфере Петербурга все более отчетливо слышны разговоры о том, что девелоперы и инвесторы боятся градозащитников. На уже упомянутом в начале статьи деловом завтраке предлагались весьма радикальные методы борьбы с ними: от предложений обращаться к помощи полиции до призывов штрафовать активистов за инициирование задержки реализации проектов. Выдвигалось мнение, что активисты-общественники и вовсе прогнали девелоперов из города и дело идет к кубинскому «градозащитному» сценарию, где исторические здания держатся на деревянных подпорках, а бизнеса нет совсем.
Так ли уж страшен «черт»? И вправду ли это простые неравнодушные люди, которым не нравится «девелоперская и архитекторская вакханалия» в городе? А если посмотреть на вопрос с другой стороны? И предположить, что эти увлеченные «самопиаром» лица, действуя не всегда из альтруистических убеждений, нажимая на городскую власть лозунгами и декларациями в защиту памятников культуры и истории Северной столицы и раскачивая лодку борьбы за общественное благо, на самом деле разрушают и без того хрупкий баланс между сохранением архитектурной самобытности Петербурга и его развитием как процветающего современного центра мирового зодчества!
Пропахшие плесенью галереи и осыпавшаяся штукатурка стен Конюшенного двора — яркий тому пример…
