Заставить строительные компании проводить капитальный ремонт исторических зданий в центре Петербурга, тем самым сохранив их от сноса или существенной перестройки, можно. В этом уверены сами девелоперы. Правда, с оговоркой: аварийные дома нужно отдавать бесплатно или за несерьезные деньги, но при жестком требовании не увеличивать площадь.
Практически все резонансные события на строительном поле Петербурга связаны со сносом или масштабной реконструкцией старинных домов. Девелоперы стараются существенно увеличить площадь таких построек, чтобы проект был экономически целесообразен. В результате вариант капитального ремонта они не рассматривают. Причина — слишком высокая цена за землю, которую насчитывает комитет по управлению городским имуществом.
Сейчас в городе реализуется практически единственная программа, направленная на реальное сохранение дореволюционных домов, — «Молодежи — доступное жилье». Ее оператором является ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» (компанию курирует жилищный комитет). За последнее время центр отремонтировал четыре исторических здания, признанных аварийными.
Как рассказал «Карповке» зампред жилищного комитета Игорь Кокорев, оператор программы проводит конкурс на «капитальный ремонт зданий с устранением аварийности». По Градостроительному кодексу, такие работы не предусматривают увеличения общей площади постройки, при этом допускается «замена отдельных элементов», которые невозможно сохранить.
Только один раз, в случае с капремонтом дома Пальгунова на 16-й линии Васильевского острова, 67, прибегли к существенной разборке конструкций: были демонтированы часть главного фасада и частично дворовый. Причиной стали деформации стен. Впоследствии разрушенные фрагменты были воссозданы генподрядчиком ЗАО «Стилес». На капремонт 411 кв. метров город потратил 13,7 млн рублей, то есть около 34 тыс. рублей за «квадрат» общей площади.
Верейская улица, 29
Самое крупное здание из всех «доступных» — на Верейской улице, 47 (угол набережной Обводного канала). Оно долгое время стояло заброшенным, внутри отсутствовали некоторые перекрытия. Тем не менее основная коробка дома сохранилась (генподрядчик — ООО «Внедренческий центр прогрессивных технологий капитального ремонта»). Общая стоимость ремонта 4,9 тыс. кв. метров обошлась в 173,2 млн рублей, то есть в 35 тыс. за «квадрат».
Возврат к жизни самых последних «молодежных» домов — на Измайловском проспекте, 22 (ООО «Технодар»), и Верейской улице, 29 (ООО «Балтстрой»), — стоил 41 тыс. и 32 тыс. рублей за квадратный метр соответственно.
На сегодняшний день единственный пример, известный «Карповке», когда капитальным ремонтом дореволюционных домов под жилье занимается частная компания, — три дома на Смольном проспекте, 11, 13 и 15. Заказчиком выступает ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». Там, однако, решение сохранить здания было вынужденной мерой, к которой пришли под давлением совета по сохранению культурного наследия и КГИОПа (изначально финны хотели все снести).
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», пояснила «Карповке», что «очень затруднительно превратить просто историческое здание, в котором сделан капитальный ремонт, в продукт, действительно интересный потребителю». Причина — отсутствие парковочных мест, а также удобных подъездов и подходов к дому. «В итоге может получиться лишь подобие хорошей вторички. С учетом того, что инвестор вложит очень большие средства, чтобы сделать качественный капитальный ремонт, такой объект будет крайне затруднительно продать», — уверена госпожа Гуртовая.
По ее мнению, клиенты сейчас «в принципе не готовы платить дорого исключительно за прочные стены и обновленную инженерию в исторических домах» — они готовы доплачивать за создание дополнительных комфортных условий, как, например, собственный паркинг. В случае со Смольным проспектом «ЮИТ» решил эту проблему: здание автостоянки будет построено на соседнем участке на всей его площади, а над ним возведут крупный жилой комплекс. Там же, в создаваемых дворах новостройки, появятся «уютные зеленые зоны отдыха и детские площадки». Таким образом, считает Екатерина Гуртовая, «капитальный ремонт исторических домов становится привлекательнее для девелоперов в составе более крупного проекта».
Президент группы «Л1» Павел Андреев в беседе с корреспондентом «Карповки» отметил, что капитальный ремонт исторических домов может быть выгоден для застройщика. Правда, по его словам, существенным бременем является цена, по которой город продает здания на торгах. Ее необходимо сократить до символической цифры, но при жестком условии, что покупатель проведет именно капремонт, сказал господин Андреев. Для города интерес будет состоять в том, что в Петербурге сохраняется исторический дух.
Проект приспособления домов на Смольном проспекте, 11, 13 и 15
Директор группы компаний «Соло» Олег Сумбаев рассказал «Карповке», что в принципе капитальный ремонт отдельного здания возможно сделать выгодным для девелопера, но при нескольких условиях. Цена квадратного метра, которую покупатели готовы потратить на квартиру в обычных районах центра, — около 110 тыс. рублей. Из них 20% — маржа (включая зарплаты сотрудникам фирмы-девелопера), а 15% уходит на кредит. В оставшиеся 70 тыс. нужно уложить покупку дома и строительные работы. Последние, по подсчетам господина Сумбаева, составляют около 45–50 тыс. рублей, в эту цену входят также новые мощности для здания. Таким образом, дороже 30 тыс. за «квадрат» аварийный дом стоить не может, иначе будет выгоднее его снести.
Для регулирования участия в долевом строительстве существует закон № 214. Однако он распространяется на объекты нового строительства и реконструкции, но не на капремонт. Тем не менее возможна схема простой продажи квартир с обязательством застройщика провести необходимые ремонтные работы, отметил Олег Сумбаев.
