Почти год прошел с тех пор, как прокурор Петербурга Сергей Литвиненко потребовал от закса внести изменения в закон о зонах охраны, чтобы исключить из него «коррупциогенный фактор». Однако этого до сих пор не произошло. И юристы продолжают изобретать все новые способы, как обойти требования документа. «Карповка» решила собрать их вместе.
Основной, на взгляд градозащитников, пункт касается исторических, то есть дореволюционных, домов. Их де-юре запрещено сносить. Исключение — если будет доказана «невозможность ликвидации аварийности». Что это за понятие, нигде не прописано, и юристы девелоперских компаний, чиновники, органы прокуратуры понимают его по-разному.
Набережная Обводного канала, 62, корпус 2
Всем, кто не первый день занимается градозащитой, известен ответ бывшего начальника службы строительного надзора Александра Орта. «Понятие „невозможность ликвидации аварийности“, — писал он, — бессмысленно с технической позиции при современном уровне развития строительных технологий. В данном случае под невозможностью может пониматься выраженная экономическая или иная нецелесообразность».
Евгений Гостев, член гильдии инженеров-строителей, согласен: нынешний уровень технологий позволяет спасти постройку в любом техническом состоянии. «Снос предпочитают те, кому выгоднее использовать топорные методы, или те, кто хочет в рамках нового строительства пропускать через свои руки как можно большие суммы», — полагает эксперт. Господин Гостев отметил в комментарии «Карповке», что самая трудноустранимая проблема у исторических построек в центре города — это фундаменты, однако и их можно укрепить при использовании современных технологий. «„Необратимая аварийность“ — это экономическая, а не техническая категория», — считает инженер.
Однако застройщики с этим не соглашаются и проводят технические экспертизы, в выводах которых присутствует необходимая фраза о «невозможности ликвидации аварийности». Так, группа компаний Springald создала целую систему для удобства заказчиков: сперва ООО «Славстройинвест» или ООО «Амальгама-проект» (одна входит в группу, другая близка к ней) проводят техэкспертизу, а затем ООО «Славстройинвест» или ООО «Спрингалд» на основании этой экспертизы сносят исторический дом. По такому принципу, в частности, разрушили дом Рогова на Загородном проспекте и Чесменскую богадельню на улице Гастелло, 16.
Дом Рогова
Имеют место и случаи, когда никаких дополнительных экспертиз собственнику дореволюционного здания вообще проводить не надо. Так, в 2011 году по заказу собственника ООО «Юнимар» был снесен дом № 62, корпус 2, на Обводном канале. Он был признан аварийным актом межведомственной комиссии Фрунзенского района, процент износа здания составлял 70%. В акте о «невозможности ликвидации аварийности» ни слова. Но прокуратура, проведя по инициативе «Карповки» проверку, пришла к выводу: «документы, свидетельствующие как о возможности, так и о невозможности ликвидации аварийности здания, отсутствуют», однако при этом «достаточных оснований для применения мер прокурорского реагирования не имеется».
По таким схемам с карты Петербурга пропали несколько старинных построек. Единственное, что заставляет застройщиков притормозить, — пункт закона о зонах охраны, который требует «восстановить их внешний облик». Но и его понимают по-разному. По мнению архитекторов, согласовавших с властями проекты, в законе нет речи о «воссоздании по обмерным чертежам», а потому фасад можно существенно изменить, добавив побольше стекла, расширив арку, построив новые этажи.
По словам архитектора Рафаэля Даянова, нынешний закон о зонах охраны нуждается в развитии, дабы соответствовать реальной ситуации в городе. «Мы имеем некое сооружение, аварийное, которое пришлось снести по объективным причинам. Возникает ряд вопросов. Есть понятие культурного слоя, который в некоторых местах доходит в Петербурге до трех метров. И за годы существования здание могло врасти. Вопрос: поднимать его высотную отметку и восстанавливать его в первоначальном размере? Или уничтожаем культурный слой?» — задается вопросом господин Даянов.
Архитектор обращает внимание и на еще один немаловажный аспект воссоздания: «У каждого здания есть история. В процессе существования оно что-то теряло и что-то приобретало, изменялся декор, этажность». Исходя из этого, проектировщикам приходится отвечать на вопрос: облик на какую эпоху придать воссоздаваемым постройкам? При этом решения девелоперов не всегда выглядят логичными. «На одном из заметных исторических зданий, снесенных и воссозданных, появилась мансарда. Но если обратиться к истории, то в начале ХХ века на постройке была историческая двухуровневая мансарда!» — рассказал «Карповке» господин Даянов.
А структуры, по всей видимости близкие к холдингу «Форум» Дмитрия Михальченко, оказались еще более изобретательными. Они внесли в технические паспорта изменения года постройки исторических зданий на улице Короленко, 5 и 5а, и с апреля те в одночасье стали советскими корпусами. Таким образом ООО «Домус рент», владелец участков, не только обосновало законность сноса прежде дореволюционных домов, но и сняло с себя необходимость восстанавливать их внешний облик.
Здание на улице Короленко, 5
Александр Зленко, гендиректор городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, пояснил «Карповке», что по закону дата постройки зданий может быть изменена на основании одного из шести документов. В частности, «Домус рент» предоставил «справки владельца». На предложение нашего издания проверить достоверность этих справок, например в комитете по охране памятников, господин Зленко заявил, что согласование справок с иными органами госвласти, в том числе с КГИОПом, «действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрено».
«Изменение года постройки здания должно осуществляться на основании документов, определяющих дату. Для определения года завершения строительства могут быть использованы различные архивные данные, назначена экспертиза. Содержащиеся в ГУИОН сведения о годах постройки отдельных объектов могут быть не обоснованы документарно и указаны приблизительно, поэтому, если правообладателем здания предоставлены уточняющие документы, год постройки может быть изменен», — пояснил «Карповке» старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов. Тем не менее ГУИОН отказалось предоставить нашему изданию копию тех самых «справок владельца», а потому удостовериться, что это именно документ, а не просто написанная от руки записка, не представляется возможным.
Не установлено юридически и еще одно понятие, указанное в законе о зонах охраны. Согласно ему, в центре Петербурга запрещается менять архитектурное решение исторических фасадов, «за исключением локальных изменений». Так, в Кузнечном переулке, 6, исторический деревянный тамбур был заменен тамбуром-аквариумом из стеклопакетов. Прокуратура Центрального района нарушений, по-видимому, не нашла и даже не стала проверять законность, переправив обращение «Карповки» в КГИОП и администрацию Центрального района. Район указал местному жилкомсервису «согласовать переоборудование входных дверей в комитете по градостроительству и архитектуре», и на этом ограничился. КГИОП вообще не ответил, хотя в законе требуется согласовывать «локальные изменения» с этим комитетом.
Тамбур из стеклопакетов в Кузнечном переулке, 6
Как полагает член Всероссийского общества охраны памятников Людмила Семыкина, согласно духу закона о зонах охраны, в работе с историческими зданиями допустимы лишь изменения, не затрагивающие общую композицию исторических построек, пропорции фасадов, не изменяющие высотные отметки и не искажающие планировку построек. При этом строители нередко выходят за эти рамки. В качестве негативных примеров госпожа Семыкина привела дом Шорохова на Большой Пушкарской, 32, где небольшое двухэтажное здание будет увенчано мансардой. Не кажется ей соответствующим нормам и новый облик домов в Зоологическом переулке, 2–4, облик которых в рамках реконструкции был существенно изменен.
